從“漲租風波”到“破產風波”，看長租公寓的資本亂象！

8月27日，深圳互聯網金融協會下發《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》（以下簡稱《風險提示》），直指“租金貸”存在的風險。《風險提示》稱，近日市場上部分長租公寓仲介服務商聯合互聯網金融平台、金融機構等貸款機構開展“租金貸”業務。該業務模式以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義，實際具有非法侵佔他人財物的特徵，形成了資金池和期限錯配，杠杆高、風險大。

房屋租賃行業從來沒有像現在一樣受到過社會輿論如此廣泛的關注。近年來，隨著 “租售並舉”被確定為房地產長效機制的核心內容之一，政策相繼出台，鼓勵發展長租公寓，地產仲介、開發商、金融資本開始大規模介入住房租賃市場。過去一年，長租公寓的發展迎來井噴。根據目前長租公寓的運營模式，簡單可以區分為兩類——自持型和非自持型。前者的典型如萬科泊寓、龍湖冠寓等；後者典型如自如、魔方等。然而亂象也隨之而來。

資本"跑馬圈地"：不惜成本搶房源推高房租

8月17日，我愛我家原副總裁胡景暉發表關於一線城市房租大幅上漲的言論，他認為，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，以高於市場價格的20%到40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格，破壞了正常房屋租賃市場。這番大膽的言論掀起輿論軒然大波，同時也使自己陷入了離職危機。

事實上，畢業季來臨，一線城市租房市場迎來了一年之中最為火爆的季節，不同尋常的是今年的租房市場格外火爆。以北京為例，多方數據顯示租房價格在瘋長，中國房地產業協會數據顯示，今年7月，北京房租均價達到92.33元/月/平方米，環比上漲2.63％，同比上漲21.89％。

近年來國家鼓勵機構為主的租賃市場快速發展，仲介機構得以在資本市場上獲得大量融資。公開資料顯示，自如今年初宣佈完成40億元人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，其估值逾200億元。6月，蛋殼公寓也宣佈完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金領投，B輪的6家投資方全部跟投。

資金到位之後快速佔領市場成為首要任務，於是機構之間"跑馬圈地"現象突出。此前北京天通苑一房主在水木社區上爆料，本打算以每月7500元的價格出租房子，而自如開價8500元、蛋殼公寓開價9000元，在爭奪房源過程中，自如加價500元，而蛋殼公寓再加碼，最終以每月1.08萬元的價格搶下該房源。

不惜成本佔據市場是互聯網經濟的最大特點。其實我們對這一波操作應該說是非常熟悉了，這幾年的網約車大戰、共用單車大戰等等，都是如此。然而網約車、共用單車普通用戶在一開始尚且能享受到爭奪市場時候帶來的好處。

而在租房這個供不應求的“賣方市場”上，房源才是最重要的資源。仲介機構在爭搶房源時多支出的金額，最終都要由租戶來買單。而憑藉資金優勢大幅佔領市場後可形成壟斷效應，一旦壟斷效應形成後，租房者便別無選擇只能從中介租賃房屋，溢價能力也隨之完全喪失。

“租金貸”無本萬利模式下：鼎家4000戶租客受損

8月20日，一家名為杭州鼎家網路科技有限公司的長租公寓“爆倉”。讓人們深刻的意識到仲介介入長租公寓不僅推高房租還增加了市場的金融風險。據瞭解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家。其貸款模式為，租客們通過銀行卡綁定愛上街等APP，一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。如今，鼎家輕鬆破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。

事實上鼎家的做法是典型的“租金貸”。27日發文中，深圳互金協會《風險提示》中作出了詳細的定義:租客向第三方金融機構或 P2P網路借貸平台申請信用貸款，機構一次性將等同於一年租金的資金放款給服務商，服務商並未將全部資金給到房東，形成了資金佔用，表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構還貸的服務。

鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。目前，許多其他仲介機構也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業資金的回籠。不完全統計，自如、相寓、蛋殼公寓、小家聯行、青客公寓、大熊公寓、愛公寓等長租公寓品牌都提供租金貸服務。

自如客戶端中的租房合同中不難發現，自如的貸款事項僅適用於自如客專享分期和自如白條用戶，並且在付款方式中兩者都標注有“貸款”字樣。對於自如租戶來說，採用分期或白條押一付一，自如的月租金不會更便宜，反而要上浮百元左右。

小家聯行的運作模式是與租客簽訂租賃合同後，小家聯行幫租戶綁定第三方貸款平台會分期，租戶向會分期發起借貸，會分期把一年的租金墊付給小家聯行。

此外值得注意的是，杭州鼎家並非全國首個資金鏈斷裂的長租公寓。據啟信寶統計，去年2月至今的短短一年半時間，全國已有8家長租公寓機構先後爆倉，分別為GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲及鼎家公寓。上述爆倉的長租公寓分佈在深圳、廣州、上海及長沙等地，多數因經營不善而陷入資金危局。

層出不窮的ABS產品：飽受爭議前途未蔔

此外，非自持型長租公寓的相關運營企業也相繼開始了資產證券化的道路。長租公寓作為ABS底層資產此前備受追捧：一方面符合投資者對於風險和收益的預期，另一方面成為長租市場發展的重要助力。

2017年1月10日，魔方公寓成功設立“魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃”，並於2月20日在上海證券交易所正式掛牌轉讓，這是中國首單公寓行業資產證券化產品。新派公寓也在2017年10月11日正式獲批發行了“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”。2017年8月15日，自如也成功發行了租房市場首單房屋租金分期類ABS產品——“中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”，並於9月29日正式在上海證券交易所掛牌。該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，發行規模5億元，期限兩年。

然而問題是，無論是融資、租金貸、發行ABS，事實上都是以杠杆融資來爭奪房源，投放租戶收割更多預付租金，進而投資更多房源。其中租金收入是資金滾動的來源，沒有足夠的租戶承接源源不斷的新房，房屋的空置率達到一定比例，資金鏈就會出現問題。

同時，在前期若沒有良好的收益，如何能吸引投資者呢？作為長租公寓來說，還有比租金更好的收益嗎？這樣一來租金的上漲似乎又成了必然。

作者：張明遠

編輯：黎璐璐

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