REITs案例丨解析新加坡騰飛房地產信託基金

1REITs是合理的資產配置方式

普通房產投資者要在短期内獲得高額回報，以現在的經濟環境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地產行業分一杯羹，機會和渠道還是很多的。經濟的持續發展中，房地產的各個子行業均能受惠。如果想保持在房產行業中進行投資，房地產信託基金REITs便是一個合理的方式。

這類REITs的投資金額可以說是豐儉由人，投資範圍比較廣泛，不單隻有住宅，還包括商鋪、寫字樓、商場、各種園區等；而且它們投資方式多樣化，有參與到開發、租賃、銷售、管理等等；甚至，大部分REITs具備定期派發利息的條款。

如果經濟持續發展，房產持有者的資本利得獲得提升，REITs同樣可以受惠。房產持有人在轉售前放租，REITs同樣參與租賃市場。甚至部分REITs參與物業管理，從而獲得收益。房產持有人所面對的高額成本、時間成本、交易的繁瑣、流動性風險等等，REITs投資者都可以輕易化解。

投資者可以利用REITs的靈活性達到成本、收益、流動性的需求。由於監管當局大多規定此等信託必須將淨收入的90%以上分派給投資者, 因此信託派息一般介乎4.5%至6.5%之間。

但同時要註意，沒有投資是無風險的。與任何投資一樣，房地產投資信託基金也存在風險。了解這些風險是什麽以及願意承擔多少投資風險是投資前的重要一步。僅根據其支付的派息金額評估房地產投資信託基金是不夠的。 其他因素如經濟或行業的表現，以及借貸的程度，物業經理的管理水平，新加坡元走勢等都會影響房地產投資信託基金的長期增長。

2新加坡REITs的發展

近年來，伴隨房地產市場規模不斷擴大，商業銀行提供的貸款融資成為房地產行業發展的重要支柱。但是信貸相關政策的調整也同樣對房地產行業的發展產生很多不確定性的影響，有限的融資渠道已不能滿足房企持續發展所需要的融資水平和規模。這也激發了中國内地企業及個人投資者不斷轉眼海外市場、從事籌資及分散資產組合等有效投資方式的探索之路。  其中，新加坡市場中的房地產投資信託（REITs）基金被很多投資者加入到自己的投資名單中去。

20世紀80年代，新加坡房地產行業對這種投資形式表現出濃厚興趣，併在2001年，新加坡國内稅收部門為REITs提供了稅收透明的措施。此項措施規定REITS隻要遵守分紅比例（90%）要求，其對投資者的股利分紅就是免稅的，此項措施避免了重復徵稅問題。受該項措施的刺激，新加坡第一隻房地產信託基金在2002年7月上市，併在此後新加坡政府不斷出台刺激政策來增強新加坡房地產信託行業的競爭力。在這些政策紅利的支持下，新加坡REITS市場的競爭力及規模不斷增長。

正如REITAS總裁兼凱德集團首席財務官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市場繼續快速發展，現已擁有由不同平台組成的廣泛基礎，從保薦人推動型平台一直到數據中心和奧特萊斯商場等蓬勃發展的新型資產類别及單一投資海外市場的平台等。

2017年7月-2018年7月，過去12個月新加坡私人住宅價格以9.1%的幅度強勁上漲，以及隨後私人樓市降溫措施進一步收緊後，34隻REITs和六隻合股式信託的平均分派收益率達到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34隻REITs和六隻合股式信託的總回報率平均下跌了3.5%，12個月平均總回報率降至2.6%。指示性收益率最高的五隻信託分别是力寶印尼零售信託、億達工業房地產信託、凱詩物流信託、速美商業空間信託和中國運通網城房地產投資信託。

和股票一樣，REITs和合股式信託也存在市場風險–單位價格的走勢可能與投資者的預期相反。REITs或合股式信託投資的其它相關風險取決於各信託的獨有特徵（例如槓桿比例、再融資成本、管理費的一緻性）以及相關房地產投資的地段及質量（即房地產的集中度、租約期限）。REIT也存在股票投資的其它相關風險（即價格風險、波動性和流動性風險）。

3新加坡騰飛房地產信託基金解析

（一）概覽

新加坡騰飛房地產信託基金為星橋騰飛集團旗下管理的三家房地產信託之一。此集團由淡馬錫控股和裕廊集團以51:49持股比例成立，專業從事市鎮、綜合體以及商務園和產業園等城市化項目的開發建設。總部位於新加坡，星橋騰飛集團的項目遍及澳大利亞、中國、印度、印尼、新加坡和韓國等亞太區域。其中該集團在中國區的項目大多位於一線及較發達城市，例如坐落於上海最具活力的商業區徐家匯的騰飛大廈；北京東南部佔地176平方公里的北京經濟技術開發區；廣州知識城騰飛園；新加坡杭州科技園等。

騰飛房地產投資信託基金為在新加坡登記註冊的首家也是最大的商務空間和產業地產投資信託基金，由騰飛集團全資子公司——騰飛基金管理（新加坡）有限公司進行管理。此基金主要投資於新加坡、澳洲兩國，近年來逐漸向英國地區拓展，不斷吸納海外項目。騰飛房地產投資信託基金已經在新加坡建立了一個多元化地產組合，涵蓋商業園和科科技產業園、綜合開發項目、便利設施及零售、高質量產業園區、輕工業園區以及物流及貨物配散中心。

（二）基金規模

騰飛房地產投資信託基金體規模達到100億新幣。投資總項目資源達到131個。涉及到全球客戶群體1320位。基金主要的投資項目位於新加坡澳洲兩地，其投資領域及規模處於同行領先地位。

（三）新加坡地區投資涵蓋領域及規模

資料來源: 翻譯自騰飛房地產信託基金公佈在其官方網站（http://ir.ascendas-reit.com/slides.html）的 “Investor Presentation (Aug 2018)” ，僅供參考。報告時間：2018/08

（四）澳洲地區投資涵蓋領域及規模

資料來源: 翻譯自騰飛房地產信託基金公佈在其官方網站（http://ir.ascendas-reit.com/slides.html）的 “Investor Presentation (Aug 2018)” ，僅供參考。報告時間：2018/08

REITs行業研究綜合自新交所SGX、星展豐盛理財