選舉年拚買房 928檔重點搶先爆

【文 / 住展雜誌】

每年房市重量級、壓軸的九二八檔，在鬼月結束後，即將熱熱鬧鬧登場。由於今年九二八檔期，接近九合一大選，建商推案冷熱與市況的好壞，將是下半年房市最受關注的議題。

傳統民俗月是台灣房市傳統淡季，經過淡季之後，緊接迎來房市九二八檔；九二八檔從九月中、下旬延續到十月份，期間有中秋節、教師節、雙十國慶等節日，假期多、氣氛好，是北台灣傳統的推案與購屋旺季。

不過，今年十一月底恰好遇到全國九合一大選，與九二八檔時間太過接近，而國人對政治高度熱衷，通常遇到選舉，專注力就會被吸引過去。在選舉影響之下，是否會削弱建商推案意願、買氣會不會驟然轉冷？大家都迫切想知道答案。

從本刊目前掌握的市場調查資訊來看，業者大多表示今年選舉與往年不一樣，候選人都未提出打房政策，不僅嗅不到肅殺氣氛，甚至還聞到濃濃的善意；所謂善意，是指新任內政部長徐國勇提出的『九成房貸措施』，給予首購族八成銀行貸款、一成信保基金貸款，民眾僅需一成自備款就能買房子，降低他們的購屋負擔。

雖然九成房貸措施在輿論抨擊之下，短期內不會上路，但未來是否會重起爐灶尚難預料。起碼，這已經改變過去選舉拿房地產『祭旗』的慣例，轉向房市遞送『橄欖枝』，因而被部份業者解讀為救市的訊號，並認為是房市潛在利多之一。

政策趨於友善，再加上今年買賣移轉棟數較去年增加，建商推案意願水漲船高。據本刊統計，北台灣今年上半年推案量持續上修，已突破五千八百億元；而這股強勁的推案潮，似乎有延續到九二八檔的可能。

尤其是一些具備指標性的區域，市況強弱可能會成為下半年房市、乃至於選後房市風向球，確實值得觀察。

信義計畫區 六大豪宅 房市指標

雖然信義計畫區在九二八檔可能沒有新建案釋出，但不可否認的，信義計畫區已成為豪宅密度最高、討論度最熱烈的重劃區之一。

目前，線上銷售中的建案有大陸建設的「琢白」、冠德建設「冠德信義」、皇翔建設「皇翔御琚」、寶豐隆「信義首席公館」、文心建設「文心信義」，以及預計於年底開賣的「陶朱隱園」。

六大豪宅案量逼近一千五百億，是台北市豪宅供給量最大的區塊；如果要看豪宅市場是否回溫，信義計畫區市況具有高度指標性。目前來看，區內房市仍籠罩在讓利氛圍當中，還未回到價量齊揚的軌道上。

未來市場關注的焦點，聚焦在「陶朱隱園」的銷售狀況，以及成交價格會不會突破三百萬／坪。究竟外傳每戶逾十億的超高價，是空穴來風還是真有其事？答案很快的將揭曉。

央北重劃區 突破重圍 開低走高

新店中央新村北側重劃區，簡稱央北重劃區；央北除了土地標售熱絡，令各界眼睛為之一亮外，其建案成交價格開低走高，與其他區域降價換成交的市況截然不同，更讓不少人跌破眼鏡。

在品牌建商加持之下，央北新建案成交價格從最早的五十萬／坪初頭，到現在成功站上六十萬／坪。雖然六字頭房價已經快要與新店市中心並駕齊驅，但意外的是不只在地客買單，就連外來客也能接受如此高價，所以線上建案銷售都開出紅盤，成為北台灣少數成交量與成交價連袂走高的地方。

不過，因現在建案數量不多，競爭壓力還不算大，九二檔又將有「希爾登 ONE HOUSE」、「波爾多 2 - 樂菲莊園」、「鑫怡央北案」等建案加入銷售行列，總銷金額高達一六○億。若加上已經開賣的「國泰豐格」、「全陽大璽」與「國美中央新村」等案，總體供給量將持續擴張。後市能否維持價量齊揚的格局，將是下一步追蹤的重點。

江翠北側重劃區 推案狂潮 源源不絕

板橋江翠北側重劃區因建案普遍讓利，成交價約四十萬／坪初頭，價格打響名號後，成為新北市近二年來最熱絡的購屋熱點區。

江翠北側重劃區推案量一向很大，而且還看不到停止的跡象。從民俗月前到九二八檔，新建案源源不斷開出，包括「江匯」、「國泰朋」、「國美翠亨村」、「新外灘 - 瀚疆」、「鑫怡案」等案，案量逾百億以上。

現在區內成交價頗為混亂，商辦成交單價約三十七至四十萬、一般住宅約四十萬至四十五萬，少部份品牌建商能賣到五字頭。然而，近期新推出的建案價位並不便宜，是否意味著江翠北側房價將進入爬升段？業者自己也很關注。

新莊區 絕處逢生 房市復燃？

近年來，新莊無論是房價走勢、或是市況表現，都是較為疲弱的地區之一。因此，業者推案意願並不高，甚至有的業者不作開發，索性將自己手上的土地賣掉套現。

但今年九二八檔期，氛圍似乎有點轉變，預計推出的建案有變多的跡象，例如「健弘思源路案」、「遠雄首藝」、「SUPER5」等案，總案量達百億，與上半年推案冷冷清清的狀態相比，似乎有絕處逢生的味道。

由於前一波多頭時期，新莊房市供給量龐大，建案銷售速度緩慢，多數建商不願推出新建案。此次九二八檔，新莊將出現一小波推案潮，代表建商已經逐漸回復信心，推出建案來測試市場；假如銷售成績不錯，或許代表新莊房市將走出谷底。

選舉年檔期　三種可能性

依照過去選舉年經驗，依市況的不同，通常可以推敲出後續房市趨勢，有較高的機率猜測出選後房市的走向。

假設在經濟、政治等外部環境不變的前提下，選舉年房市表現的一種可能，是『打房、買氣變差』，又或者『打房、買氣持平或增加』，但因今年政府並未祭出新的打房政策，除非九月到十一月間，官方意外提出打房措施，否則上述選項皆不存在。

另一個可能，『未打房、買氣變差』；這個狀況最常發生，因為選舉前二到三個月，房市成交會比較平淡，買氣下滑是正常現象。如果市況如此，那麼選後房市走向就較難預料。

第三個可能，『未打房，買氣持平或上揚』；若出現這個狀況，透露出房市『淡季不淡』。若買氣未因選舉而轉弱，代表買方需求豐沛、購屋意願積極，不會因選舉而擱置或推遲買房計畫，那麼選後房市轉強的可能性將大幅提升。

房市上或下　現在最關鍵

換言之，選前二到三個月，正是明年房市方向最關鍵的觀察期。如果買氣續旺，那麼房市反彈向上的時機點將愈來愈近，長達四年的修正期可望結束。但若買氣走緩，房市前景恐怕仍混沌不明，殊難預料了。

本文摘自 2018 年 9 月 5 日出刊之《住展雜誌》437 期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「北台灣 3 都房價大 PK」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

來源：《住展雜誌》 437 期

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