港銀集體升息 中國房地產股慘跌 高盛叫好港資地產股

滙豐、渣打、恒生等銀行加最優惠房貸利率 (P)，港股房地產股集體承壓，其中，中國房地產股跌幅最大。不過，高盛卻叫好港資地產股，首選新地 (0016-HK)，叫好九龍倉置業 (1997-HK)。

中國房地產股今 (28) 日集體下跌，截至發稿，廣澤國際發展 (0989-HK) 跌 26.168%，中國恒大 (3333-HK) 跌 8.781%，禹洲地產 (1628-HK) 跌 8.621%，融創中國 (1918-HK) 跌 6.19%，碧桂園 (2007-HK) 跌 5.47%。

據過往資料顯示，在升息週期的初期，房市不會立刻大幅回檔，主要由於經濟仍處上升週期，買家有實力支持房價，直到升息週期持續，房市才會回檔。對地產商而言，銀行升息令地產商融資成本上升，住而令發展物業的成本增加，亦利空房地產股。

中原房貸經紀有限公司董事總經理王美鳳持相同看法，表示目前房貸利率漲加幅比市場預期溫和，預料升息反而變成利多因素，而銀行實行對稱漲幅亦屬正面訊息，相信對房市影響輕微。惟升息並非只有一次，民眾仍需注意房貸利率累計漲幅，注意升息速度及步伐。

滙豐證券報告估計，這次升息對房地產股只會有溫和負面反應，相信比 2015 年下半年美國 10 年來首次升息的影響更溫和，不過該行認為投資者對升息前景審慎，並存不確定性。

匯證指出，據該行對過去 40 年以來，香港最優惠房貸利率 (P) 與房地產股之間的關係，發現在過去的多次升息週期中，房地產股的表現未必跑輸恒指。

高盛最新出爐的香港房地產報告指出，2018 年年初香港房地產行業股表現平均下跌 6.4%，而 2017 年上漲 37%，令該行除基金外的房地產預期的平均資產淨值折讓提高至 47%，高於量寬 QE 後平均值 39% 和 5 年淨資產價值折讓 46% 左右負 1 標準差，部分歸因於市場對實際利率上升的擔憂。

該行指出，目前隨著香港的利率開始上升，觀察房市的關鍵指標將是實體市場的二手交易量。除非從現行的低位回升，或接近 5 年的資產淨值折讓，該行認為相對較寬的資產淨值折讓將保持不變，因為投資者至少在近期不太可能重拾對潛在資產轉向的信心。

高盛認為，對較高利率的擔憂將對開發商產生方向性負面影響。因此，該行更傾向於零售業主，其中包括九龍倉置業 (1997-HK)，因其定位是受益於零售業務的持續復甦。

在發展商中，高盛首選股仍然是新地 (0016-HK)，因其穩定增長的租賃現金流，加上規模較大的開發土地儲備，利潤率較高，可幫助其度過任何不確定的收益期。