低自備款+長寬限期 購屋族真能減壓？

撰文：林帝佑

根據《住展》雜誌統計，今年北台灣前 3 季新成屋、預售屋的推案量達約 8,577 億元，比去年同期暴增超過 2,500 億元，年增幅約 42.8%，年底前推案量甚至會超過 1 兆元大關！推案競爭激烈，建商紛紛祭出低自備款的購屋方案，甚至還有愈年輕、付愈少的「隨齡付」方案，譬如 19 歲，只要首付 19 萬元就可以簽約買房，但，這會不會是一顆定時炸彈？

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民觀察，大部分民眾有穩定的月收入，購屋時最大的門檻反而是自備款不足，於是建商才會推出低自備款的購屋方案來刺激買屋。建商的做法大致有以下 3 種：

1. 延長工程期：假設以預售屋來說，民眾購屋之後，在建案興建的過程中，需要陸陸續續支付「工程期款」，在完工交屋時，多半已經付出購屋總價的 3 成，這段工程期通常約 2 年至 2 年半，而有些建商會延長銷售期間或是延長工程施作期，讓民眾支付這 3 成自備款的時間可以拉長到 3 年以上，以便降低初期的資金壓力。

2. 工程期零付款：民眾買房時，只需要先付訂金、簽約金以及開工款，工程期間則零付款，等到交屋時，再把工程期款以及交屋款一次付清，而訂金、簽約金和開工款約為房屋總價的 10% 至 15%，對購屋者而言，初期資金壓力較小。

3. 公司貸：假設購屋總價為 1,000 萬元，自備款要 2 成至 3 成，即 200 萬元至 300 萬元，但建商推出 50 萬元就能簽約買房，通常不足的自備款都會由建商拿出口袋裡的資金借給民眾，稱為「公司貸」。

以上的方式，都能降低民眾的購屋門檻，但是要還的錢仍是一毛都跑不掉。延長工程期是 3 種方式中相對安全的做法，不過因為時間長，若有較急迫的居住需求者則要多考慮，此外，假如景氣變動、房價變動，也要小心影響交屋狀況。

而工程期零付款，要注意交屋時需一次繳清工程期款，約為房屋總價 15% 至 20%，若無法繳付，恐會被建商以違約的理由沒收最多 15% 的價款，因根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，若買方違約，賣方可要求沒收違約金，但最高不得超過房地總價款的 15%，且以已繳價款為限，不得要求買方補足至 15%。

至於公司貸，建商出借資金，通常利息會比正常的房屋貸款利率高，且還款期限比較短，目前業界普遍公司貸的還款期限為 5 年，比起一般房屋貸款動輒 20 年、30 年短上許多，交屋後，民眾要同時償還公司貸和房屋貸款，負擔肯定不會太輕。

購屋門檻過了，也不要高興得太早！買房除了自備款，每個月還要支付房屋貸款，不少民眾買房後申請使用寬限期來延遲繳付房屋貸款本金，大家房屋企畫研究室主任郎美囡提醒，這是「先甘後苦」的購屋方式，想要買房，應有完善的還款計畫後再出手，才不至於買屋之後，卻因為付不起而急於出售，導致增加財務風險或不得不賠售。

以 20 年期、利率 2%，且每月本息攤還的房屋貸款來說，每借 100 萬元，每個月還款金額為 5,059 元；若以同樣條件，但前 5 年使用寬限期，後 15 年則本息攤還，每借 100 萬元，寬限期內每月還款 1,667 元，寬限期後每月還款 6,435 元，總付出的利息較前者多出 4 萬 4,160 元，而且寬限期愈長，支出的總利息就愈多。

然而，寬限期並不是萬惡不赦的方案，富宇建設總經理鍾堯明分析，如果居住 3～5 年後打算換屋、或是即將轉賣舊屋的民眾，以及未來有機會增加收入或另有投資管道的民眾，都可以考慮使用寬限期來降低初期的購屋壓力，但絕對要做好還款的評估。

萬一寬限期過後，不幸遇到還款問題，可向銀行申請延長房屋貸款還款年限，降低每月本息攤還的金額；再者，也能夠提前申請轉貸來度過難關，不過轉貸會有代書費、塗銷費、地政設定規費等成本，轉貸前也要仔細評估是否划算。
 

來源：《Smart 智富》 2018 年 11 月

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