高盛：如何理解美國房市放緩？會崩盤嗎？

美國樓市增速明顯放緩，在高盛看來，這將是未來相當長時間內的常態。

高盛在近期報告中指出，美國樓市 2012 年之後價格飆升的狀況已經結束了，今年下半年進入了低增速地帶，而這將是接下來的新常態，但鑒於當前樓市庫存並不高，崩盤風險還無需擔憂。

報告稱，2014-2017 年是美國樓市增長尤其迅猛的時期，這期間房屋價格年均增速從此前的 4% 飆升到 7%。而隨著樓市增長的放緩，接下來三年房屋價格年均增速將重新跌至 3%-4% 的區間。

高盛認為，在這背後有三大基本面因素驅動，而其中任何一個都不太可能在短期內逆轉。這三大因素是：

1、抵押貸款利率自 2017 年來上升了 100 個基點，令購房能力承壓。

2、自 2012 年來，房屋價格增速超過了房租和薪資增速，利率上行帶來的負面影響將尤為嚴重。

3、2017 年美國稅法的變化，導致持有房屋所有權相對於租房在稅務上獲得的利益更少。

當地時間周二公布的美國標普凱斯 - 席勒房價指數顯示，9 月美國全國房價較去年同期上漲 5.5%，低於 8 月的年增率增長 5.7%，為連續第六個月增速放緩。

標普道瓊斯指數委員會董事總經理兼主席 David Blitzer 表示，房地產市場疲軟的一個因素是近期抵押貸款利率的增長，目前美國 30 年期固定抵押貸款平均利率為 4.9％，較一年前高出整整一個百分點，接近 8 年來高點，而承受能力已降至十多年來最低水平。

儘管如此，在高盛看來，美國樓市只是增速進入「低檔」區間，並沒有發生危機的風險。報告寫到：

儘管進入 2019 年美國樓市會面臨逆風因素（抵押貸款利率更高、稅收政策的不利變化），我們依然預計美國房屋價格總體會實現軟着陸。

在接下來幾年內，少數幾個城市可能會經歷房價的負增長，但全國平均房價增速預計仍將保持正增長。

高盛認為，金融危機以來美國新房開工量不高，這是能讓美國房價軟着陸的重要因素之一。報告指出，在過去 10 年中，美國獨棟房屋開工量遠低於 1984-2004 年的中位數水平，這保持了庫存水平不至於大幅上升。