〈房產〉北市老公寓買氣回溫 去年頂樓產品成交價反彈8%

近期都更與危老的政策利多頻傳，市中心高土地持分與高地價的老公寓，又見置產型買盤回籠，且房仲業者統計發現，台北市 4 層和 5 層樓公寓頂樓戶交易，2015 年起平均單價多在每坪 44.5-46 萬元之間盤整，去 (2018) 年單價更來到 48.4 萬元，年增達 8.6%。

今年以來台北市公寓交易狀況，信義房屋 (9940-TW) 統計，前 4 月台北市的公寓與大樓交易，台北市大樓比起前 5 年同期平均，交易量增加了 15%，但公寓產品增加幅度達到 35%，信義房屋並發現，今年前 4 月的台北市公寓成交量，創下近 6 年以來的新高，除了自用型的老公寓仍受自住客歡迎，市中心「資產型」的公寓在政策發酵下，也吸引長期置產型買盤進駐。

台北市舊公寓雖然屋齡老舊，但因生活機能便利，加上平均單價較大樓低與坪數實在的優勢下，自用型的公寓在近期交易狀況穩定；台灣房屋統計也顯示，去年北市公寓每坪成交平均單價更來到 48.4 萬元，也創下 4 年來新高紀錄。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市長柯文哲 2014 上任以來，幾度宣示對於公寓頂加的取締決心，2017 年多起公安事件影響，更以專案優先拆除違建，加上房地合一稅後房市交易低潮，造成公寓頂樓產品交易量減，買方對於有加蓋的投資型產品態度保留，不過因為近年買氣回升，且買盤以自住族群為主，多半挑選屋齡相對較新，屋況較好的公寓物件，因此平均單價有略微回升的跡象。

觀察 2018 年五層樓公寓產品價格和交易量，其中單價「樓層越高越便宜」以一樓單價最高，平均成交每坪 54.9 萬元，其次為 2 樓，而 5 樓單價平均成交每坪 44.4 萬最低；張旭嵐表示，公寓產品因為公設低、實用性大，持有地坪也大，而因為樓層越高越不方便，5 樓身價最低，因此還是有不少預算有限的小資族，為了臺北市門牌，寧可捨新北的電梯產品，買下屋齡較高，但總價較低的公寓自住。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年台北市推出一坪換一坪的都更政策，的確創造出一波公寓置產風潮，但隨房價下跌加上都市更新推動不易，老公寓的都更題材退燒，不過在住宅快速老化，且政府積極推動都更改革與危老改建的利多下，最近一年市中心又出現一波買公寓等改建的長期置產買盤。

台北市舊公寓交易量增加除了市中心的置產買盤回籠外，一方面則是有些舊公寓的屋主因為年紀較大，手頭上可能需要資金，或者在市場上已經銷售一段時間，遇到不錯的價格也願意出售，因此交易量出現明顯回溫，而銀行對於市中心的老公寓也認為保值性高，因此若是買方條件好一點的狀況下，即使 40 年以上的老公寓，甚至可以貸款 75% 以上，貸款利率 1.6% 左右，貸款條件和一般住宅也相似。