感謝Fed降息 美國房市正創12年來最佳表現！

美國房市在 2018 年初曾出現的小幅衰退，現在看起來正全面性的復甦。

美國公布 8 月營建許可數季調後為 141.9 萬戶，月增率達 7.7%，優於預期。此外，新屋開工數也達到 136.4 萬戶，綜合兩者來看，這使得房市出現 2007 年夏天以來，最佳表現。

8 月經濟數據的強勁表現，可以說是 2018 年房市疲弱後的復甦。統計在 2018 年初至年底，新屋開工數三個月移動平均值，下跌超過 10%。這可說是 2011 年美國房市復甦之後，最差表現。營建許可數波動相對較小，但也反映了這一年的下降趨勢。

房市景氣明顯的轉變，最關鍵的原因就是聯準會。房市對抵押貸款利率的變化非常敏感，而這與聯準會的利率決策息息相關。

聯準會前成員米希金 (Frederic Mishkin) 就曾預估，利率決策的改變，對房市的影響程度，高於其他經濟活動達五倍之多。

觀察實際數據也的確如此。實質 30 年期固定抵押貸款利率，對於房屋市場變化，有明顯領先指標的效果。在 2018 年上半年期間，實質抵押貸款利率由 2% 升至 3%，最初影響了房價與房屋銷售，在半年多後，較低的需求削減了供給，新屋開工數也轉為停滯並縮減。

所幸，自 2019 年初，實質 30 年期固定抵押貸款利率回落，降至先前的 2% 水準，新屋開工數也隨著在今年夏天明顯復甦。

這表明美國房屋市場近期的復甦，得益於聯準會改變對於短率的看法，並下調利率。降息有助於帶動抵押貸款利率走低，並促進房屋市場的回溫。

分析師認為，聯準會本次 FOMC 決議再度降息一碼，且維持了經濟展望不變，不認為經濟將陷入衰退。再加上就業市場仍相對穩定，對於美國房市的復甦表現，將持續帶來支撐。