〈觀察〉壽險資金大舉重返不動產 金管會胡蘿蔔與棍子齊下

去 (2019) 年商用不動產與土地市場交投火熱，雙雙創下 2007 年以來的交易新高，壽險資金大舉重返不動產市場功不可沒，據統計壽險業在全台布局投資不動產的資金已逾新台幣兆元；不過，為了引導壽險業資金，金管會是胡蘿蔔與棍子齊下，鼓勵投資銀髮公寓等，但卻要求投資收益率，由於雙北市收益率極低，壽險業獵地有轉向桃園、高雄以尋求較高收益率的不動產投資趨勢。

壽險業為不動產投資大戶　全台房市布局回溫突破兆元

壽險資金一向是房地產業的大動脈，2011、2012 年壽險業投入商用不動產金額各達 619 億、661 億元，分別占該年度交易比重 48%、62%；但自 2012 年 11 月金管會祭出「新八條」後，壽險業者明顯縮手，2013 年僅 180 億元，是前一年的 3 成不到。

所謂「新八條」，有 7 項是緊縮壽險業投資不動產，包括「提高收益標準」、「收益標準、立即適用」、「投資商辦大樓、5 年不得移轉」、「投資素地應附承租意向書、10 年內不得移轉」、「須經董事會逐案審查」、「自用不動產 5 年內不得移轉」與「禁買預售屋」。

直到 2015 年，因富邦人壽砸 270 餘億元買下北市信義計畫區新光三越 A8 館，才讓該年度壽險投資商用不動產總額略有回溫跡象，全年投資總額突破 400 億元。

金融業從 2013 年起鮮少購置商辦，到 2017 年，壽險、金融業投資動能大減，但 2019 年，卻明顯見到壽險資金回到不動產市場。

據第一太平戴維斯統計，2019 年大型商用不動產交易總額達到 1428 億元，年增率高達 35%，交易總額甚至比前一波 2011 年壽險業大舉買進商用不動產更高出 1 成；土地交易市場狂熱，全年大型土地及地上權交易金額累計達 2536 億元，年增率達到 62%。

工業地產交易維持熱絡，第一太平戴維斯統計，全年廠房、廠辦及工業地交易合計達 815 億元。除了台商回台設廠帶來充足的自用需求，另一方面，買方結構性轉變為工業地產注入投資動能，特別是包括全球人壽、南山人壽、國泰人壽等積極購置具租金收益的物流倉儲用地。

土地交易市場（土地及地上權）則更為火熱，最大筆交易由南山人壽以 159 億元購入信義行政中心地上權拿下，南山人壽以溢價高達 6 成標下信義行政中心，元大人壽也以溢價近 3 成標下松江南京案，此兩大地上權案溢價幅度之高，不僅跌破市場眼鏡，更凸顯壽險業勢在必得的決心。

2019 年商用不動市場大爆發，辦公大樓租金、商辦土地、地上權標售價格迭創新高，包括國泰置地廣場今年 4 筆辦公租金每坪都站上 4000 元關卡，南山人壽的台北南山廣場頂樓更傳出每坪租金突破 5000 元大關。

整體來說，前幾年包括政策緊縮、金融業投資動能下滑等諸多原因，造成壽險業投資不動產的意願下滑，但隨著海外投資風險提高，壽險業資金班師回朝，大舉重回台灣不動產，據統計壽險業在全台布局投資不動產的資金已逾新台幣兆元。

除了穩定的出租收益可以增加固定收益外，甚至還有機會出現額外的增值利益，目前全台最大的包租公國泰人壽，投資不動產金額高達 4000 餘億元，年收租金也突破了百億元相當可觀。

引導壽險業資金　金管會胡蘿蔔與棍子齊下

正如前面所提，海外投資風險提高，壽險業空有滿手資金，卻苦無投資標的，金管會為了引導壽險業資金，可以流向長照事業，用專案投資的方式去從事長照業務，但成效卻不如預期，壽險業現金滿手，但是對長照事業的投資卻「掛蛋」，主要因為受限於不動產投資即時利用、以及最低收益率門檻的規定，畢竟經營長照事業的初期會有營運風險，未必能達到最低收益率 2.345% 的門檻，致使壽險業興趣缺缺，成效不彰。

因此，金管會已於 2019 年 8 月 23 日宣布修法放出諸多利多條件，金管會表示，因為銀髮公寓和老人日間照護中心，都不屬長照條例定義需要特許的行業，透過放寬壽險業不動產投資相關限制，把最低收益門檻由現行保險一般投資不動產的門檻 2.345%，大幅降低至 1.095%，等於給予減少 5 碼的優惠，以便鼓勵保險業可以投資銀髮公寓和日照中心的長照產業，此舉也間接添加了柴火促進房市的熱絡發展。

對面壽險業的資金運用，金管會雖然祭出「胡蘿蔔」，放寬投資門檻希望可以鼓勵發展長照產業，但是還未見到壽險業投入長照，就已見到近期投資不動產的動作頻頻，此現象也引發金管會關注。

金管會主委顧立雄就表示，壽險業的資金投入不動產已有相關規範，也就是即時利用率和投資收益率，壽險業應審慎評估投標價格和收益率，同時金管會也會將此列入金檢。

顧立雄說，壽險業在資產配置上，需有 3 大要件，包括安全、流動性好、收益率好，由於過去國外投資儘管有固定收益，但面對匯兌風險，資本利得可能會被匯損吃掉，至於國內投資則是會涉及到投資標的與流動性的問題，因此若要投資不動產，是否有達成即時利用和收益率都會列為金檢範圍，達不到就會要求改善，而改善不成就會開罰。

北市收益率低　壽險獵地轉向桃園、高雄趨勢

拜美中貿易戰之賜，政府大力鼓吹台商回台投資，的確為不動產回溫找到上漲的好題材，南山人壽以溢價高達 6 成標下信義行政中心，元大人壽也以溢價近 3 成標下松江南京案，信義區世貿三館今年將招標，是北市最後一塊大面積素地，面積近 5000 坪，由於世貿三館坐落於信義計畫區，緊鄰台北地標 101 大樓，被市場譽為是歷年地上權招標案的「王中之王」，公告現值約 211 億元、實際市值則高達 550 億元，依照過去地上權權利金底價約為市值 4 成估算，招標權利金至少 220 億元。

此外，鄰近松山機場與民生社區的國泰營區地上面積高達 2982 坪、市值估計約 150 億元，權利金底價約 60 億元，國產署規劃，國泰營區地上權招標案預計第 2 季登場。

雖然世貿三館地上權標案是今年上半年商用不動產指標性投資案，不過卻有壽險業者傳出相對保守的看法，認為目前除了這些指標性地上權案，壽險業近年來在台北市再花大錢投資不動產的意願已逐步下滑，從松江南京案最後只有元大人壽一家出價投標，交投冷清就可看出端倪，主要就是因為台北市精華商業區商用不動產的平均淨租金收益率僅 2.3~2.4%，收益率太低。

目前壽險業獵地目標普遍外移，近來有增加投資不動產地區有桃園、高雄等地的趨勢，像是國泰人壽 2019 年以 32 億元買下桃園市區春日路土地，南山人壽 2019 年 5 月 9 日以 7.4 億元自恆隆行手中買下桃園龍潭 4435 坪倉儲用地，全球人壽 2019 年 10 月也以 28.08 億元買下桃園華亞科技園區的倉儲廠房，新光人壽內部更規劃以上限 300 億元在全台尋求優質商辦，並且更是直接點名瞄準南高雄純商辦。

壽險業者表示，相對於台北、台中的不動價格早已攀升，投資成本高，高雄商辦正處於起飛階段，反而能以較低成本贏得更多升值空間，從長期趨勢觀察，高雄雖不會取代台北，但南北差距會趨於平衡，使得高雄增值潛力更大，高雄 A 級商辦也成為壽險資金不動產投資的新戰場。