買房算盤別打錯 做好7件事 中古屋貸款不卡關

不少第一次買中古屋的人會遇上貸款成數不足的問題，原因多半是不了解銀行對中古屋的鑑價方式與核貸原則，其實只要事前多花點功夫，就能避免貸款卡關的窘境。

撰文：師慧君   攝影：張家禎

小雨一週前買下人生第一間房子，原本開開心心計劃何時裝修、搬家，沒想到這時接到代書來電，告知銀行核貸的成數僅有 6.5 成，要小雨補齊不足的款項。這一差，就差了 180 萬元，讓小雨相當錯愕。

「不是說好可以貸到 8 成嗎？怎麼會變 6.5 成？」小雨質問房仲。「啊…… 是這樣子的啦！因為您購買的這間中古屋的屋況比較老舊，所以銀行鑑價比我們預期的低，還是說請代書再幫你多送幾家銀行？」房仲語帶歉意地說。「這不是你當初就該提醒我的嗎？我要解約！」小雨怒道。沒想到房仲竟回：「解約可以，但要賠償違約金喔！」一聽到違約金 3 個字，小雨態度緩和下來，急忙問還有什麼方式可以解決……

銀行核貸以內部鑑價為準

而非買賣契約價

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，中古屋核貸成數不足的例子在市場上屢見不鮮，主因在於消費者對於中古屋的核貸方式有所誤解。

一般人聽到「貸款 8 成」，多半認為就是「成交價的 8 成」，但實際上中古屋的核貸成數是以「銀行鑑價」來評估。例如成交價是 1,200 萬元，但銀行鑑價僅有 1,050 萬元，核貸 8 成的金額就會是 840 萬元，而非 960 萬元。

江龍名也指出，銀行在審核中古屋貸款時，會依據以下 5 點做出判斷。

① 市價：銀行會查閱實價登錄，或是請房仲提供成交資訊，當作鑑價的參考，但為了降低放款風險，通常會將市價打個折。

② 屋齡：按照法規，建築物有所謂的「耐用年數」，當屋齡越高、耐用年數越短，房屋的殘值就越低，鑑價和貸款成數也會因此較低。

③ 座落地段：若物件位於蛋黃區，鑑價和貸款成數通常較高，反之若位於蛋白區，甚至是餘屋賣壓沉重的重劃區，鑑價和貸款成數就會相對較低。

④ 屋況：室內格局、採光通風、屋況瑕疵…… 等，也會影響銀行對價格的判斷。

⑤ 借款人財力、信用：這是銀行決定貸款成數時最重要的一個因素，若借款人任職大企業，有穩定薪資收入，且沒有信用瑕疵，即使房屋條件不佳，也有機會貸到鑑價的 8 成以上。其次，若借款人本身財力、信用條件較差，但可提供「夠力」的保證人，一樣有機會貸到較高成數。

江龍名也提供一個簡便的計算方式：「只要房屋座落條件不是太差，借款人本身也沒有信用瑕疵，中古屋的核貸成數通常會是成交價的 7 成。」換句話說，購屋人最好準備 3 成以上的自備款，較不會發生資金短缺的問題。

擔心核貸成數不如預期

簽約時可加註解約條款

如果擔心貸不到理想成數，該怎麼做呢？江龍名建議，簽約之前可先請房仲的特約代書協助估價，並在合約上加註「解約條款」，約定「若銀行核貸款項不足，得以無條件解約」，如此便能保障買方權益，避免不必要的財務損失。

另外，有幾種物件申請貸款時最容易卡關，包括套房、40 年以上老屋、夾層屋、工業住宅等。以套房來說，若坪數小於 15 坪，部分銀行會直接拒貸，就算有銀行願意承作，核貸成數通常僅有 5～6 成。40 年以上老屋則要看土地價值高低，若位於精華地段，仍可以貸到 7 成左右，反之則大多低於 7 成。至於夾層屋和工業住宅，因可能涉及違法、違規，貸款條件通常也不佳。

江龍名也提醒，某些中古物件會將裝潢甚至家具、家電費用統統包在售價裡，將總價墊高，有些買方會誤認為賺到了，然而實際上申請房貸時，銀行評估的還是房屋本身的價值，並不會因為附帶裝潢、家具、家電而拉高鑑價，因此多出來的價差不能和房屋一起貸款，必須加在自備款裡，對買方來說可能反而是一種負擔。

全文未完，完整內容請見《Money 錢》2020 年 8 月號第 155 期