〈觀察〉LTV新制可穩房貸放款 恐壓不下政府不敢打的房價

今 (2020) 年以來房市快速升溫，打房聲浪再起，但是目前只有金管會率先祭出 LTV 新制，將於明年 6 月上路，其餘無論央行、財政部等跨部會都停留在口水打房階段，尚未真正端出政策手段，就連前央行總裁彭淮南都跳出來反對打房，直言央行副總裁陳南光示警打房是扯後腿，引發許多學者與業者認為政府有不敢打房的難處，LTV 新制雖可有效控管銀行房貸擴張，但是恐壓不下高漲的房價。

房價高漲引發民怨，政府該不該出手打炒房備受矚目，央行副總裁陳南光日前撰寫專文，示警房市可能有泡沫疑慮，並在文中指出，央行應在房價大幅上漲預期形成前，及早部署總體審慎政策，以穩定房市與金融體系。他也表示，房地產並非經濟火車頭，而房價上漲可能會降低整體經濟投資、生產力和成長。

陳南光並提到，央行可以採取總體審慎政策與工具是比較有效的作法，穩定房市的總體審慎政策工具，主要包括貸款成數 (Loan-to-Value，LTV) 與負債所得比 (Debt-to-Income，DTI) 上限，以及土地與不動產交易稅及持有稅等。

針對陳南光的撰文，彭淮南卻跳出來反對打房，引發熱議。儘管現任央行總裁楊金龍於周五大動作找 6 家銀行來「喝咖啡」，分別就房地產景氣看法、購屋及購地貸款的授信風險控管等議題交換意見，並提出四大要點，籲請銀行持續強化不動產授信風險控管。

但是對比 2011 至 2012 年有奢侈稅、豪宅稅、央行豪宅限貸令、金管會祭出「新八條」緊縮壽險業投資不動產等；到 2014 年房價來到最高點時，政府又啟動囤房稅、研擬房地合一稅等。

可以看出的是，政府目前打房的實質力道，包括金管會端出的 LTV 新制，與央行此次的「喝咖啡」，都只先從「不動產授信」著手。

其實央行早在 2010 年 6 月就曾採取不動產貸款成數 (LTV) 限制措施，台灣實施 LTV 成效的實證顯示，對雙北特定地區購屋貸款的 LTV 限制，能顯著降低實際 LTV 及銀行承做房貸餘額；而限制高價住宅貸款的 LTV，對於新承做貸款金額亦有明顯下降效果，但是對房價來說，卻都沒有顯著下降。

就連央行都曾在 6 月 20 日「央行理監事會後記者會參考資料」之「四、利率、租稅與房價的相關議題」內容中直接點出「新加坡、香港評估穩定房市措施成效均顯示，貸款限制措施 (含 LTV 限制及 TDSR 限制) 可有效抑制房貸成長，但對房價則無顯著效果；租稅工具則對抑制房市成交量與價格有顯著效果，並可有效限制無需貸款之購屋者。」

該參考資料還指出「以此說明依據國際經驗，顯示 LTV 限制雖可有效控管銀行房貸擴張，租稅工具才是直接影響房市交易價量的工具。」言下之意，LTV 限制也難壓下房價。

政府目前尚不敢貿然從稅制下手打房，可能有其兩難之處，在美中貿易戰、新冠疫情等不確定因素可能隨時會再起衝擊經濟之際，若再出重手打房，最怕一旦房價進入了下跌週期，觸發房市泡沫，造成金融體系的承擔壓力過大。

正因為經濟時空背景不同，政府跨部會單位更要審慎評估每一種管制模式是否符合當前經濟環境的變動與需要，這也讓政府目前不敢輕易打壓房價，只能先靠 LTV 新制做好房貸風險控管。