兆基包租代管  營運規模倍數成長

文．蔡武穆  圖．兆基提供

租賃專法於二○一八年六月正式上路，其中包租代管規模最大、數量最多的莫過於兆基管理顧問股份有限公司。

兆基創辦人李建成先生，出生於台北市北投地區，家中經營雜貨店生意。在出社會後進入知名外商銀行任職，負責房貸及消費性金融工作，同時也要拜訪及開發新客戶。因其獨到與積極的業務規劃，短期內便晉升至部門主管，並參與開發新產品讓部門獲利大增，深受銀行高層重視。

「租賃市場是永遠不會衰退的行業」

時逢 SARS 事件之後，房價正處於低檔盤整時期。李建成當時身為台北人租屋一族，以自身觀察加上對市場趨勢的研究，在友人邀約下，開始著手籌備物業管理顧問公司，並擔任總經理一職。在考量租金的穩定收益以及房價成長空間等綜合因素下，主要營運方向為購入不動產，分割出租、出售。李建成憑藉著在金融業多年的經驗以及不動產業的敏感度，帶領當時的物業公司走向高度成長，從零到有，全盛時期管理案量達一千三百間，其中以自有資金購入的部份即占五成以上，獲利頗豐，更加認定出租事業是一項長期且穩定的事業。

後期因不動產市場轉換，李建成開始從原本購置不動產收租，轉換成包租二房東模式，並於二○○九年自行成立兆基管理顧問有限公司，主力經營包租代管的輕資產路線，從幾十間的管理量起步，二○一四年管理量已突破三千間。

全台布局 和房東建立起互信關係

二○一七年〈社會住宅包租代管第一期計畫〉以六個直轄市為試辦縣市，兆基榮獲為台北市、桃園市、新北市及高雄市四都之優良承辦廠商，於第一期試辦計畫中，共媒合二千多組案件，市占率超過五○％；第二期除四都直轄市外，再新增基隆市、新竹縣、新竹市、臺中市、嘉義市、臺南市、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣等共十三個縣市，目前社會住宅總媒合案量共近六千間，加上一般租屋及捷運共構宅，約一萬二千間包租代管物件，已是業界第一。

參與推動社會住宅，對兆基來說不僅能呼應成立初衷，也能達到永續經營。政府繼續推動社宅，兆基必會繼續配合政府政策，有了這幾年來與房東互動的基底，兆基和房東已建立起互信關係，未來房東資產管理、規劃及繼承，兆基也扮演重要角色。

十年內 「管理破十萬、營收破百億」

為落實在地服務及員工返鄉工作計畫，兆基已在全台設立三十多個服務據點，共管理一萬多間的案量。若以每年成長三○％的速度推估，李建成許下的十年內「管理破十萬、營收破百億」豪語指日可待。李建成也說，若市場上有五十萬戶交由業者管理，以兆基目前的市場佔有率估算，拿下五分之一，即十萬戶的規劃並不誇大。兆基現正在全台布局，預計在三到五年內擴增至五十個服務據點，初估十年後管理總間數可達到十萬，總營業額穩定超過百億。

除租賃住宅包租代管外，兆基另一項重點發展的業務是將包租代管模式延伸至商用不動產領域。

跨足商用青創基地 導入物聯網、智慧物業管理

二○一五年，兆基擴增商用不動產部門，並租下昔日明星戲院大樓，以 Co-working Space 共享空間為設計概念，將舊戲院改造成微型辦公室、商展會議等商業活動空間。二○一七年更斥資一．五億，裝修建國北路三段一棟閒置近三十年、四千坪的舊大樓，打造成青創基地 Terminal C，並引進智慧物業管理模式、導入物聯網，作為垂直創新生態空間，提供創業者進駐交換創業心得與資源。

「專人專責」管理 員工專業證照業界最多

無論是租賃住宅管理，或是商用不動產經營管理，皆是一項「以人為主」的服務產業，不只帶來租金效應，其中連動的人流成長也會給其他產業帶來發展機會。企業必須廣納好人才、力行好管理，以及對房東房客有良好信用，「三好」環環相扣才得以達成。

為降低管理風險，兆基內部採用「專人專責」的管理模式，舉凡帶看、簽約、修繕安排、居住關懷或法律諮詢等都有專業人員負責，不僅能提供精準而有效率的服務、減少住屋糾紛，遭遇緊急狀況時也能更迅速地調派人手協助。

李建成更表示員工的專業職能提升與培訓是企業最重要的基石，積極鼓勵員工考取不動產、租賃管理等相關證照，進而列為公司內部晉升之條件，以此協助同仁精進專業能力，連帶提升整體服務品質。目前兆基擁有不動產經紀營業員一三一名、租賃管理人員七十八名、公寓大廈管理人員十七名，為業界擁有專業證照最多的業者；此外，公司內部還聘請專責律師、社工師、估價師、會計師等專業人員，為未來「管理十萬間」的目標做準備。

制度化經營 未來將規劃銀髮住宅

綜觀兆基的發展，將包租代管模式從一般住宅推行至社會住宅，再跨足商用青創基地，短短三年內不但營收倍數成長，內部員工也從最初的四十人躍升到目前的四百多人。李建成深知，在管理經驗與品牌信譽上用心，得以讓租賃住宅服務業走得長遠。

除此之外，「租賃市場是一個永遠不會衰退的行業」，李建成說自己喜歡規劃空間，除了社會住宅、青創基地之外，未來還打算規劃銀髮住宅，並提供休閒俱樂部，供健康老人居住。兆基秉持著專業化、制度化的經營模式，已在包租代管業已佔有一席之地，目前也正進行股票公開發行前置作業，積極朝向成為第一間以包租代管進入資本市場的公司的目標前進。

來源：《理財周刊》1065 期
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