〈房產〉購買危老都更潛力屋 地產業者：注意三大項目

為鼓勵加速推動危老建物重建，內政部已將「都市更新條例」修正草案送立法院，預期未來相關程序將簡化多，容積獎勵也會再提高，將為熱絡的危老都更市場挹注新動能，對於有意購買危老都更潛力屋，地產業者提醒，挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。

過去老屋要重建，並不容易，近期卻有愈來愈多重建案，主要是因為台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，確實有重建的急迫性。

其次，台灣人口正迅速老化中，根據衛福部的統計，台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質。另外，各主要都會區都已發展許久，素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建；最後，政策也大力支持老屋重建，無論是中央政府或地方政府，都積極推動修法、優化相關制度，這些原因都將使老屋「打掉重練」，成為房市新常態。

若想購買危老都更潛力屋，安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區，包括北投、大同、萬華等區域，並以屋齡 30 年以上的物件為主，但在挑選物件時，第一，要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例，例如較早期的透天厝，或總樓高 3-4 樓的老公寓等等，都是很優的選擇；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要 100% 的所有權人同意。」

同時，留心地目，商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。第三，注意地點，巷內優於馬路。張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路 4.5 米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。

張雲維指出，雖然政府鼓勵危老重建，不限基地坪數，但通常整合還是需要一段時間，而且從送件到興建完畢，至少要 3、4 年，建議有多餘資金，再投入購買危老都更潛力屋，也別過度操作財務槓桿，要有「長期抗戰」的心理準備。

危老重建的申請期限雖然至 2017 年 5 月 31 日，但自時程獎勵於 2020 年 5 月 9 日起，逐年遞減 1-2%，至 114 年同日即全數歸零，且所提供的稅賦優惠是在 2022 年 5 月 9 日申請截止，因此預測今年還會再有一波危老重建計畫的送件潮

危老案在台北市如火如荼的推動，信義房屋 (9940-TW) 信義全球資產統計，北市累計至今年 2 月已經有 448 件通過審查，光是 2020 年就有 296 案通過，堪稱危老政策的爆發年，尤其中山區去年就有 42 件危老案通過審查，截至 2 月中山區與大安區並列北市危老王，兩者皆有 61 案通過審查。