〈書摘〉房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱

房子裡，能申請地價稅「自用住宅」嗎？

常言道：「一段感情往往是因誤會而開始，因了解而分開。」這對不久前剛辦完離婚手續的怡君來說，感觸很深。

幸好，不幸中的大幸，和其他四十歲後中年離婚的夫妻相比，兩人的分手協議算是很和平，就算離婚也有一起妥善照料孩子的共識；再者因為經濟能力和金錢觀相當，對於財產的部分，兩人都沒有太多著墨。

於是婚後買的房子一拆為二，帶著孩子的怡君分到了土地，前夫分到了房子。這樣彼此就算要變賣，對方也能優先決定是不是要買下來。因為不希望讓孩子的生活環境變因更多，怡君和前夫協議，在兩人的人生有下一步具體規畫前，大家就維持室友關係，一家人還是先住在原本的房子裡。

一切在外人看來，這對夫妻的決定十分突兀，這場婚離得似乎和沒離一樣。然而怡君心底明白，有些關係變了就是變了，就算表面看不出來，但不一樣就是不一樣了。

這不，聽著朋友討論 9 月自用住宅申請截止，還可以省 4 倍稅金，讓怡君突然心頭一愣，「對喔，土地 8 月過到自己名下，這樣今年應該是自己要繳地價稅，是不是也該去申請自用住宅呢？但話說回來，雖然真的是住在裡面，自己和小孩也設戶籍在裡面，這樣符合申請資格嗎？」

稅金差 4 倍以上！地價稅「自用住宅」的申請資格

地價稅的一般用地基本稅率為千分之 10，隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低，適用稅率會從千分之 10 到千分之 55 累進課徵。至於自用住宅用地稅率則是千分之 2 課徵，稅率低且不累進，所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅率相差達 4 倍以上。

申請地價稅「自用住宅」的條件有哪些？如下：

1 每年 9 月 22 日（含當日）前申請。

2 土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬（子女、父母、岳父母、祖父母……）所有。

3 本人或配偶或直系親屬有一個戶籍掛在房子裡。

4 房子沒有出租及營業使用。

5 都市土地以 3 公畝（90.75 坪）為限，非都市土地以 7 公畝（211.75 坪）為限。

6 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

地價稅自用住宅用地稅率申請書表及範例下載

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW109W/OLF013008/0

那麼，怡君符合申請條件嗎？答案是「沒有」，因為她並不符合第二項條件：土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬。

既然離婚，儘管兩個人的小孩戶籍也還是掛在裡面，或實際關係還是很密切，但法律上的認定就是外人了。所以前配偶（前妻、前夫）這種關係，並不符合申請資格。事實上，換個角度想就能夠理解，如果前夫的房子也符合「自用住宅」，那麼有過很多段婚姻的人，不就會讓這定義變得太廣闊？

同樣的邏輯，我們來看另一種常見的情況：老家的房子，爸媽過戶給了長子志明，但爸媽過世後，志明又在工作的縣市買房，於是自己遷出老家戶籍，只留住在老家的弟弟還有戶籍在裡面。

問題來了，志明可以替老家申請「自用住宅」嗎？

答案跟怡君一樣是否定的，不符合第二項，兄弟姊妹是旁系親屬，而不是直系親屬。

如果志明的祖父和弟弟同住，也設籍在裡面呢？答案是只要志明自用住宅用地的加總面積不超過優惠條件，第二間外縣市買的房也可以同用「自用住宅」稅率。

由於第六項表明了：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。所以，如果換成是妻子和弟弟同設籍在老家裡面，志明最後就只能兩處選擇一處（通常會建議選稅金高的）來申請「自用住宅」稅率。

誰會收到稅單？8 月 31 日是關鍵

誰會在接近 11 月時，收到地價稅單？誰需要繳交今年的地價稅？其實每年的納稅義務基準日，8 月 31 日是關鍵，當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。

白話來說，就是地價稅當年的稅單，都是寄給 8 月 31 日的所有權人。以怡君來說，理論上今年地價稅單也會寄給她。但誰收到稅單就是誰繳全額嗎？這可就不一定了。

有買賣過房子就會知道，通常在簽約代書拆算的時候，就會講明地價稅是屋主要補貼買方多少錢，或者買方要補貼屋主多少錢。這是因為地價稅的課徵期間是當年 1 月 1 日到 12 月 31 日。

也就是說，如果前屋主是 8 月 5 日交屋，8 月 31 日的所有權人會是新買方，那麼今年的地價稅單就會寄給新買方，而 1 月 1 日到 8 月 5 日的地價稅，就會在買賣代書拆算時，讓前屋主先貼給新買方；同樣地，如果前屋主是 9 月 10 日交屋，8 月 31 日的所有權人依舊是前屋主，那麼今年的地價稅單就會寄給前屋主，由新買方貼前屋主 9 月 10 日到 12 月 31 日的地價稅。

可能有人想問，為什麼年底的地價稅要代書提前拆算，而不是等收到稅單時，再來分正確金額呢？這是因為，不是每個人都能輕鬆找到前屋主（新買方），更別說還是為了要錢這種事。俗話說得好，「見面三分情，不見面就要看交情。」能夠一手交錢一手交貨的事，真的不用傻到拖著給自己添麻煩，多一事不如少一事。

不只一棟房子，我應該要有幾張地價稅單？

地價稅不像房屋稅以每一戶門牌開立一張房屋稅稅單，而是每一直轄市或縣 （市） 轄區內一張。舉例來說，如果我有五間房分別在中山、內湖、淡水、中壢、龍潭，就會有三張地價稅單。台北市一張，是中山、內湖兩處土地地價加總計徵；淡水歸新北市，有一張地價稅單；桃園市一張地價稅單，是中壢、龍潭兩處土地地價加總計徵。

除了確認總共有幾張地價稅單，再來收到稅單要記住的是，最多拖到幾號前繳錢，才不會被罰滯納金。地價稅是從 12 月 3 日開始計算罰金，由於地價稅的滯納金是每逾兩日增加 1%，所以 12 月 3 日和 12 月 4 日繳，都是加 1%；12 月 5 日和 12 月 6 日繳，都是加 2%，以此類推，最高加到 15%。

關於稅賦這種事，很多人都覺得太難了解，但如果多懂一點就可以少繳一點，又何必和錢過不去？聽過長輩繳了大半輩子的一般稅率，才發現自家一直符合「自用住宅」優惠的案例，總有人想問：「這樣之前多繳的錢，可以退回來嗎？」

這裡剛好一起回答：這種節稅優惠，政府都是提供給主動的人，有申請有，沒有申請就沒有，符合資格但沒申請，那麼政府也絕對不會阻攔你，多出一點錢來表現愛國之心。

另外，網路上有傳言，戶籍需要先掛進去一年，才能申請地價稅的自用住宅稅率？答案是不用，只要在申請前，戶籍已經掛進去就可以了。

最後，雖然地價稅的「自用住宅」原則上申請一次就好，之後如果戶籍沒有變動就不需要再申請，但如果你自己作死，申請成功後戶籍就遷出，之後被發現之前少繳，還是有可能被追稅唷！

地價稅隨堂考

問題：

Q1：每年申請地價稅「自用住宅」的最後一天是 9 月 22 日，還是 9 月 21 日？

Q2：今年買了新房子且在 5 月交屋完畢，今年的地價稅單會寄給前屋主還是我？

Q3：我在台北市大安區、萬華區和嘉義市各有一筆土地，今年會收到幾張地價稅單？

Q4：如果我的土地上沒有建築物，可以申請「自用住宅」稅率嗎？

Q5：「自用住宅」優惠稅率，一個人只能用在一間房子上？

Q6：地價稅單拖到幾號才繳，就必須繳交滯納金？

答案：

A1：9 月 22 日

A2：我

A3：兩張

A4：不行

A5：錯

A6：12 月 3 日

來源：方智出版