〈房產〉土建融2022年可能升息 安信建經：地產活化將加快

由於政府對不動產放款越盯越緊，銀行業者放款把關趨嚴，安信建經提醒，不管個人或企業行號申請「土地融資貸款」（簡稱土融）與「營建融資貸款」（簡稱建融），目前利率、成數、融資用途與動工期等相關規範多有變化，申辦前後都需要特別留意。

2020 年以來，央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢，國銀不動產放款無論利率與成數漸趨嚴格，以往常見的利率「破盤價」，或者是放款成數「模糊空間」幾乎已全消失。

過去國銀為了搶食不動產放款大餅，利率一度殺到「地板價」，甚至驚傳有銀行土融利率殺破 1.5％。而銀行業者殺價搶客震驚央行，屢次找銀行業者「喝咖啡」，並與金管會多次啟動專案金檢，對放款違紀的銀行開罰或提出警告，要求限期改善。

央行與金管會出手後，公股行庫已把利率提高，其中，土融利率「紅線」在 1.8％，並依各公股銀行規定與申貸戶的條件，多數介於 1.8-2.5％。

民營銀行部分，銀行法第 72 條之 2 規定，不動產放款額度「不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和 30％」，部分銀行因水位接近，以「篩選客戶」與「提高利率」方式來選擇性放款，土融利率與公股行庫一樣高；另一部份銀行，雖因距離上限較遠，土融還能談到低於 1.8％以下的優惠利率，但前提是申貸戶「信用條件」要夠好。

至於土融貸款成數的部份，因政府頻頻金檢的緣故，目前全體金融機構多遵守「5 成上限」原則，且其中 1 成需等到開工時才能撥款。

與土融相比，建融屬於無擔保放款，利率就高出不少，公股行庫與部份不動產放款比重過高的民銀，利率多介於 2-3％之間。

在土建融之外，通常還會搭配「周轉金」。若申貸戶提供擔保品，周轉金的利率通常與土融相同，但若申貸戶未提供擔保品，則利率與建融差不多。

安信建經指出，由於政府對於不動產放款越盯越緊，銀行業者不只放款把關趨嚴，對於融資用途、興建期限也不再馬虎。舉例來說，目前國銀土建融放款多要求申貸戶以「不養地」為原則；若申貸戶取得土融後遲遲不動工，即使繳息正常未違約，仍會受到銀行關切，若仍不動工，貸款可能會提高利率、縮減額度，最嚴重甚至會要求提前收回額度，並要求清償所有借款。

且由於政府調控房市的態度愈來愈積極，未來可能會進一步限縮放款成數，而央行總裁楊金龍日前更已指出，明年全球都在緊縮，央行也會朝緊縮方向走，暗示 2022 年有升息機會。因此，業者若有土建融貨需求，想順利、快速申請到土建融，首先要備妥相關文件，包括興建計畫、銷售計畫、公司營運狀況、財務計畫等文件，以免因資料不足而被要求不斷補件，以降低利率和政策面變動的風險。