台灣銀行家《國際篇》

採訪、撰文：陳雅莉

借鏡美、英、星各國房地政策  紓解租屋與購屋焦慮  提供買、租多元組合權

雖然國情不同、政經環境不一，但檢視國外的房地產政策，西方國家政府為平抑房價、房租，政策手段相當多元，包括低利購屋貸款、租金補貼，或與非營利組織合作等，讓民眾可平價租屋、購屋，值得台灣擇優效法。

他山之石，可以攻錯。西方國家為平抑房價、房租，政策手段相當多元，包括低利購屋貸款、優惠信貸、發放租屋券與租金補貼，為勞工提撥住房公積金，或自建，或補貼建商興建社會住宅、組屋，與非營利組織合作等，讓低收入戶可平價租屋、購屋，值得台灣省思，並擇優效法。

美國 提供多元租屋購屋優惠

美國崇尚自由經濟，但中央政府的住房與城市發展部自多年前起，即致力倡導「可負擔住屋」（Affordable Housing）政策，讓普羅大眾也買得起房子。根據此政策，建商可向住房與城市發展部申請金融、租稅優惠，但建案中 20% 的物件，必須是「可負擔住屋」；住房與城市發展部更明文規範，「可負擔住屋」生活機能必須完善，物件品質必須與一般建案無異，不可有差別待遇。

除此，住房與城市發展部也與若干物業管理業者，簽訂 20 年的租賃合約，由物業管理業者規劃平價的物件，供合乎資格的家庭租賃。美國政府也發放租屋券給低收入戶家庭，受惠人數超過 220 萬個低收入家庭。

早在 1934 年，紐約便成立主管社會住宅事務的「紐約市房屋局」（New York City Housing Authority, NYCHA），並在隔年興建第一棟公營住宅。而自 1987 年起，「紐約市房屋局」開始執行「包容性分區住房政策」（Inclusionary Housing Program）方案，願意在建案中規劃平價住宅的建商，將獲得可移轉的住宅樓地板面積獎勵。

紐約的低收入戶也可向「紐約市房屋局」申請租屋補貼。紐約亦立法管制公寓租金，且明訂房屋在易主時，新屋主不得無由調漲房租，保障租屋者住的權益。目前，約有 28% 市民住在租金管制公寓中。

迄今，紐約市房屋局經營的公營住宅，與所發放的租屋津貼，受惠者超過 60 萬人。而上一任紐約市長白思豪（Bill de Blasio），任內曾宣稱將在 10 年內，興建 20 萬戶社會住宅，讓青年世代與一般上班族都可在紐約購屋、定居，雖然其政治支票，不見得可全部兌現，但已使紐約社會住宅增加可觀的數量。

英國 致力打造多元住宅市場

身為資本主義發源的英國，民眾也飽受房價高漲之苦。為協助民眾購屋，英國政府自 2013 年起，開始施行「Help To Buy」政策，提供低利借貸、抵押擔保、所有權共享等優惠，以刺激民眾的購屋欲望。

雖然「Help To Buy」政策已於 2019 年 11 月結束，英國民眾多選擇 Life ISA（終身個人儲蓄帳戶），以減輕購屋的負擔。Life ISA 僅限 18 歲到 40 歲的公民開立，Life ISA 儲戶每存入 4 英鎊，即可獲得政府 1 英鎊的福利補貼，等同於 25% 的利息。

一個 Life ISA 帳戶，每年最多可存入 4,000 英鎊，可獲英國政府 1,000 英鎊福利補貼，福利補貼發放到儲戶 50 歲為止。儲戶可取出 Life ISA 帳戶部分或全部存款，用於購買首套房產，也可以完全不提領；到 60 歲時，可免稅全額提領。

英國政府更祭出房屋貸款擔保方案，民眾最低只要準備 5% 的自備款，即可購買新成屋。此方案自 2021 年起啟動，適用購買 60 萬英鎊住房者，僅能用於購買申請者的第一屋，且物件不可出租。

社會住宅亦起源於英國，迄今已有 160 餘年的歷史。英國政府也鼓勵民間成立承租人住宅合作社、互助家園組織（Mutual Home Ownership），以創造多元的住宅市場，讓民眾可用相對低廉的價格租屋、購屋。目前，英國約有 1% 的房屋，由承租人住宅合作社、互助家園組織負責管理。

以房價高昂著稱的倫敦，在現任市長薩迪克˙汗（Sadiq Khan）就職後，積極興建「可負擔住屋」，「可負擔住屋」屋數創新高。薩迪克˙汗更宣稱，倫敦市政府未來將制定新政策，規定私人開發案必須規劃 35% 的物件，公有地必須提撥 50% 的物件，作為「可負擔住屋」。

不過，「可負擔住屋」市價雖是一般房價的 80%，但在寸土寸金的倫敦，仍有許多人無力負擔。因此，薩迪克．汗將經費補貼補貼的重心，轉向社會出租宅，市民可用市場價格的 50% 到 60% 承租可棲身的住家。

歐陸各國 管制房租惡意上漲

與鄰近的法國相比，德國民眾擁有自有住宅的比例較低，還不到 50%；原因在於德國法律對租屋族的保護頗為周延，許多民眾寧可租屋，也不願購屋。但 10 餘年來，由於德國接納數百萬名政治難民，導致住宅需求量大增，柏林、慕尼黑等大都會房價與房租齊揚，民怨也隨之升溫。

2019 年 10 月，柏林市政府宣布房租凍漲政策，規定 2014 年前興建的公寓，在未來 5 年內，房東不得漲租。全市約 200 套公寓物件，約 150 套公寓物件適用，違反規定的房東，最高可罰鍰 50 萬歐元。直到 2022 年，此政策才略為鬆綁，房租可隨通貨膨漲調漲，但年漲幅不得超過 1.3%。

德國亦有社會住宅，並由政府負擔修繕庶務，供符合條件的中低收入戶與單身者申請。不過，德國社會住宅篩選入住者，並非靠抽籤，而是依照申請者的家庭狀況，判別其需求是否急迫，單親家庭、人口數較多的家庭，優先序位較高，而收入較高的單身者，等待入住的時間則較長。

日前，法國政府宣布，在巴黎、里昂、波爾多等人口較多的城市，施行房屋租金管制，明定在租屋廣告中，詳載租金上限等相關資訊，租金上限一般為平均租金加價 20%，且若非物件地段卓越，或有其他特殊優勢，房東不得收取超額租金，以杜絕房東任意漲租。

瑞典民眾擁有自有住宅比例不低，但仍有約 30% 民眾是租屋族。從 60 年代起，瑞典政府便積極興建公共住宅，並委託法人機構經營、維護。在瑞典的房屋租賃市場，公共住宅市占率約 50%，同樣有為市場價格定錨的影響力；而瑞典房屋租金不是由房東片面敲定，而是由房客與房東協會商議而定。

只是，瑞典國民想租公共住宅並非易事，得靠抽籤或排隊，曾有人等上 20 年才如願。但租客可在公共住宅租到往生日，也可換至其他公共住宅，甚至還可當「二房東」，不過只限轉租給軍職人員。

向來是全球公共政策領導者的荷蘭，同樣飽受高房價、高房租衝擊。近來，阿姆斯特丹政府推動市民自主建屋，先由市民成立住宅合作社，再由市政府釋出閒置土地，並協助住宅合作社融資，讓更多市民可入住、租賃平價房屋。

維也納 堪稱社會住宅模範城

昔日，台灣官學研緊盯日本、德國、新加坡等國的房地產政策；但若挪出部分心力、時間，關注其他國家的房地產狀況與政策，如奧地利，可讓視野更多元，並獲得不同以往的啟發。

超過 80% 的維也納市民都選擇租屋，並無自有住宅，其中高達 62% 的市民，住在維也納市政府自建或補貼建商興建的社會住宅中；此意謂著維也納市政府是維也納規模最大的房地產租賃業者。

早在 20 年代，維也納政府便著手興建社會住宅，迄今已有約 100 年的歷史。此後，長期執政的奧地利社會民主黨奉行「居住乃基本人權」的信念，不斷在維也納擴建社會住宅，提供低收入戶居住；但到了 90 年代，社會民主黨更新了房地產政策，不再自建社會住宅，轉而補貼興建社會住宅的建商，吸引眾多中產階級租賃。

維也納政府的作法是，補貼建商土地取得成本，再提供無償的興建補助、長期低利貸款，或延長其還款年限。同時，維也納市政府也管制房租，限制租金不得超越租客收入的 25%；無力支付租金全額的弱勢族群，也可請領租金補貼。

特別的是，維也納的社會住宅多鄰近大眾運輸系統，公共設施齊全、生活機能完備，且採光、通風、視野皆佳。更重要的是，與維也納市民平均收入相較，社會住宅的租金相當低廉，青年與勞動階級都可負擔。

因為維也納市政府是維也納規模最大的房地產租賃業者，在租屋市場，市占率約 44%，對租屋價格，擁有「一錘定音」的絕對影響力，民營租賃業者無力哄抬價格。除此，奧地利房地產法規相當謹嚴，民營租賃業者也不敢越雷池一步。

新加坡 組屋是平抑房價利器

東亞重要經濟體抑制房價，包括日本、韓國、中國，成效皆不彰，新加坡堪稱唯一的例外。2021 年，新加坡房價、所得比仍只有 4.7，羨煞其他國家民眾；關鍵點在於，新加坡在 1960 年即成立建屋發展局，並興建超過 100 萬單位的組屋，成功讓大多數新加坡民眾「住者有其屋」！

雖然國情不同、政經環境不一，但這些國家的房地產政策，仍有值得參考、借鏡之處；唯有紓解民眾租屋、購屋的焦慮，落實社會正義，台灣才能再上層樓，蛻變為更宜居的國家！

來源：《台灣銀行家》8 月號

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