人生兩大｢永久財｣ 房產､保單 如何活化？

文●何楷平

俗話說「有土斯有財」，老一輩的人總認為，有錢一定要買房子；然而，也有不少人為了買房、養房，窮到只剩房子，甚至好不容易繳完房貸就準備住進養老院。也有很多人會用保險存錢、滿手保單，有需要時卻用不上。

面對高齡少子化的趨勢，當年賣命打拚、存下大筆積蓄「養」的房子、買的保險，在需要時能不能「養我們」？電視節目【健康保險大家談】邀請四位專家，為觀眾解說，萬一年老時有資金需求，如何讓房子和保單「活起來」，變成照顧自己老後生活的「永久財」！

房市熱絡 貸款餘額創新高

資產配置 專家怎麼看？

疫情持續升溫，房市依舊熱絡，貸款餘額持續飆升。根據中央銀行統計，截至去（二○二一）年十一月，台灣住宅貸款餘額高達八兆六九四四億元，創單月歷史新高，國人寧可每年繳交上千億元的房貸利息，也要咬牙買下一間房，究竟是為什麼？

清華大學計量財務金融學系教授兼科技管理學院院長林哲群認為，主要有四大原因，包括低利率、股市 V 型反轉、通膨危機意識，以及房市看漲。「疫情期間股市曾經大跌，後來又 V 型反轉，不少人一夕間創造財富，剛好利率低、借貸成本低，買房變得相對容易，加上面對通膨風險，以及看好未來房價上漲，就會傾向把錢投入房產。」

然而，買房看似添購資產，對很多人而言卻是「負債人生」的開始，許多年輕人為了購屋，無論如何也要擠出頭期款，卻沒考慮未來得扛下好幾十年的房貸，「以前買房還款期大多是二十年，現在已經普遍拉長到三十年，雖然目前利率非常低，但未來如果利率翻轉提高，利息的負擔也會加重，是否有穩定的收入可以支付房貸就是一大考驗。」《現代保險》雜誌發行人林麗銖說。

買房是五「子」登科最遠大的想望，不少年輕人因為付得起頭期款，就大膽出手買房，對此，合作金庫商業銀行副總經理呂瑞齡提醒，買房需要長遠考量和財務規劃，收入穩定且大於支出，才能考慮買房。而林哲群更建議，買房不必一步到位，不必非要買在蛋黃區，更重要的是，每月負擔的房貸額度，最好不要超過收入的三分之一，以免影響生活品質。

不論買不買房，資產配置都十分重要，精算背景出身的臺銀人壽保險公司副總經理劉啟聖認為，年輕人可將收入的十分之一作為生活花用，剩下的投入到資本市場，包括不動產、基金、保險、股票等，搭配符合自身風險承擔能力的標的，持續穩定的投入，到了屆臨退休之際，就相對有機會達到財富自由。

人生兩大「永久財」

房產、保單 如何活化？

房子是不動產，變現不容易，保險也大多為長年期商品，且具有以小搏大的槓桿功能，解約是最不利的選擇。但萬一需要現金周轉，如何運用手邊最保值的房產和保險，將這兩大「永久財」轉換成可靈活運用的現金流？

「房子是永久財，終身壽險保單也是，房子可以 Refinance（再貸款），讓老年生活有穩定現金流，終身壽險則可以保單貸款，隨著帳戶價值（保單價值準備金）增加，萬一臨時有資金需求，不必解約，直接向保險公司申請保單貸款即可。」劉啟聖分析。

「某些保險的確是一種強迫儲蓄的商品，」林麗銖指出，早年的保單，雖然利率不比當時的市場利率高，但隨著市場利率一路往下走，當年那些固定利率的商品，就成了高利率的保單，也累積出一筆可觀的保價金，「如何讓這些有保價金的保單活化，用在自己老後的生活，是高齡化社會非常重要的課題。」

老一輩的人即使手頭再緊，都會守住一間房。但如果年老時只剩下房子，手邊沒有現金應付生活所需，該怎麼辦？大多數的人直覺是「把房子賣了變現」，「賣了確實就有一筆錢，但可能不小心花光，或被親友或子女挪用。在美國，把房子抵押給銀行，由銀行提供穩定現金流，即不動產逆向抵押貸（Reverse mortgage），是相當普遍的作法。」林哲群說。

這就是所謂的不動產 Refinance（再融資），台灣自從二○一五年底主管機關開始鼓勵銀行開辦「以房養老」以來，也開始有人這麼做。

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來源：《現代保險》399-400 期

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