【美鷹加息】星之谷：加Ｐ幅度較預期輕微，料按揭行業步入寒冬

　　《經濟通通訊社２２日專訊》美國聯儲局宣布加息０﹒７５厘，有本港銀行亦上調最優惠利率（Ｐ）０﹒１２５厘。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，這次加Ｐ幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」，大型銀行息率政策具指標性，相信其他銀行會陸續跟隨加息。

　　他指出，銀行資金成本與一個月同業拆息（ＨＩＢＯＲ）掛勾，現時已抽升至２﹒６厘，然而現時普遍實際按息僅２﹒７５％，但樓按利潤明顯受到影響，因此銀行無可避免需要透過上調Ｐ，以紓緩按揭息差收窄的壓力。另外，三個月及一年ＨＩＢＯＲ已分別升至３﹒１８厘及４﹒１７厘，即反映市場預期未來息率將升至４厘以上，加上美國預告未來繼續加息，銀行資金成本上升壓力未來仍會增大，故預料Ｐ有機會上調不止一次。

＊每月供款及最低入息要求齊升＊

　　以３０年還款期、５００萬元貸款額計算，Ｈ按及Ｐ按每月供款會均增加約３３２元或１﹒６３％至２０７４４港元，而壓力測試下的最低入息要求則增加約６６４元或１﹒３７％。

　　莊錦輝續指，雖然這次加幅不大，但ＨＩＢＯＲ由年初的０﹒１５％持續上升至今天為２﹒６厘，Ｈ按息亦於７月底觸及封頂息率，相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升

。以３０年還款期計算，由年初實際按息１﹒４５％至今天上調Ｐ後，每１００萬每月已供多約５８９元；以５００萬貸款額為例，每月供款已增加約２９４６元。

　　他指出，「加三厘」壓力測試原意是為評估按揭借款人於未來加息時的供款壓力而設，制訂之時封頂利率普遍為２﹒１５厘，現已加至２﹒７５厘，如計及加Ｐ影響更升至３厘，由於本港加息周期已經展開，應考慮視乎實際情況調低壓測要求，否則置業人士上車門檻將隨加息不斷提高。

　　另外，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的Ｐ按計劃實際息率仍低於Ｈ按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，Ｈ按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇Ｐ按比Ｈ按更有利。

＊預期按揭行業逐進入寒冬期＊

　　他表示，本港正式進入加息周期，未來息口走勢不明朗，雖然現時每天仍有很多準業主查詢按揭資訊，但實際入市的比率明顯比較以往減少，大部分置業人士對入市抱觀望態度，導致樓市

相對疲弱，成交相比４月樓市小陽春時下跌了三至四成，而加息也同時令轉按活動萎縮，雙重打擊之下，預期按揭行業將進入寒冬期。（ａｃ）