〈房產〉工業地產剛性需求依舊在 台商回流新竹仍夯

今年以來國際通膨壓力未解，全球主要經濟體加快升息步調，商仲業者 CBRE 世邦魏理仕今 (30) 日指出，由數據中可觀察到全台大型不動產投資市場已開始降溫，而工業地產市場在自用型買方的支撐下，交易活動相對穩定，短期內台灣廠商可能持續調整資本支出，甚或延後擴廠計畫，預測未來數季工業地產交易將趨於緩和，工業地價上漲力道偏弱。

但世邦魏理仕指出，而向來被視作高科技重鎮的新竹，自前一波中美貿易戰開始延燒、台商加速回台投資設廠時，新竹工業區和科學園區，就是最受台商青睞的區塊。竹科橫跨的新竹縣範圍，產業鏈完善，更有「AI 智慧園區、台知園區（璞玉計畫）、竹科三期」三箭齊發的產業政策，至今仍是科技台商返台評估的熱點。

世邦魏理仕研究部統計，截至 11 月 25 日，2022 年以來全台大型商用不動產投資金額為 1175 億元，較上年同期減少 7%，惟仍名列有紀錄以來次高，主要受益於多家壽險業者出手購置辦公大樓墊高總金額。同期間全台土地交易額共計 1836 億元，年減 38%，其中土地市場最大買方建商的購地金額約 1130 億元，僅達去年同期一半水準，顯見建商獵地態度轉為謹慎。

另一方面，全台工業土地成交額共 807 億元，年成長 17%，能在市場氛圍轉變之際逆勢成長，主要有賴於中央及地方政府釋出多筆遍布北中南工業區、規模達五千坪以上的大面積土地。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超分析買家類型，67% 的工業地交易額為自用型買方所貢獻，其中不乏傳產與電子業者為長遠營運作打算，及早購入屬意區位之土地。

而廠房及倉儲市場總成交額約 125 億，無論交易金額或件數皆較去年同期驟減逾五成。觀察買方身分，去年於廠房交易市場中佔領先地位的半導體業者，其投資金額佔比自 32% 下滑至今年的 4%，或可反映半導體產業擴廠高峰已過的情況。廠辦市場方面，成交額達 40 億元，僅較去年小幅減少 9%，主要係壽險公司積極購入投資用不動產。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，今年以來保險業者共投入新台幣逾 196 億元於工業地產市場，創下歷來單年最高投資金額。以成交案例來看，包含富邦人壽購入新竹工業區土地，中國人壽與台灣人壽分別買下內科與青埔整棟廠辦大樓，以及南山人壽買進台中工業區廠房，這些投資案的共通點便是建物已有知名企業承租，或已取得潛在租戶的承租意向書，因此能以未來長期穩定租金收入獲得保險業者青睞。

土地市場上，今年以來建商共斥資 219 億元購買工業土地，年增率達 36%，不同於購買住宅土地所抱持的保守態度。著眼於未來工業地產需求，建商購入工業土地主要是計畫在台北及新北兩大成熟市場興建廠辦大樓，此外例如怡華實業持續深耕台南，斥資 24 億買下兩筆工業用地，計畫作工業廠房經營或開發。

統計今年以來各縣市工業土地交易金額，前五大市場依序為桃園、新北、彰化、台北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創 2003 年有紀錄以來最高水準。在航空城標售案的挹注下，今年桃園工業土地成交額突破 290 億元；位於航空城計畫範圍外的區域亦持續有土地成交案例，如統一 (1216-TW)3 月以 10.3 億購入楊梅區逾 7000 坪土地，預計作為集團物流園區及供生產製造使用。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析台灣各工業區地價，北部工業區上半年平均價格較去年同期增加 4.6%，儘管區內數個工業區價格已達高點，包括林口工四、新竹湖口等工業區地價仍展現成長力道。與此同時，中南部產業聚落厚植生產製造實力，穩定的進駐設廠需求持續推升區域價格，今年上半年中部與南部工業區平均地價年漲幅都超過 6%。