【FOCUS】硬著陸VS軟著陸,環球樓市同此涼熱

　　【FOCUS】當中央經濟工作會議點題「推動房地產業向新發展模式平穩過渡」,當長實剛獨攬的啟德地塊樓面呎價創下逾8年新低,當美國11月成屋銷量刷新連續10個月縮水的歷史紀錄;當英國買家支付的樓市印花稅自8月起節節下跌--全球樓市是硬著陸,還是軟著陸?that　is　the　question。

*僅憑「三支箭」恐難保內房長期穩定*

　　聯儲2022年累計暴力加息425基點,打開「成本飆升-負擔承壓-量價齊跌」的樓市下跌螺旋,正在中、美、英、德、澳、紐等主要經濟體成形;對此免疫的似乎只有新加坡,當地私人住宅價格大有可能在即將結束的12月,錄連續11個季度上漲。

　　先看內地,中經會領銜頂級監管部門「三箭齊發」,包括央媽、中證監最新分別表示,「引導金融機構支持地產業重組併購」、「允許符合條件的房企借殼已上市房企」。

　　政策暖風四起,大摩最新上調對內房評級由「符合預期」至「具吸引力」。不過,早在7月就公開呼籲調整「三條紅線」的中銀證券首席經濟學家徐高就指,僅憑「三支箭」恐難保地產業

長期穩定發展;呼籲改革供給側,通過增加供地來緩解供需矛盾,進而平抑房價,並最終增強居民的獲得感。

*啟德呎價8年低,致富金科玉律不再*

　　再看香港,差估署及中原城市領先指數齊顯示,樓價年初至今累跌逾一成,二手私人住宅成交更冰封至1995年有紀錄以來新低。

　　港樓「有買貴,無買錯」的財富邏輯徹底逆轉之下,長實最新以貼近市場預期下限的87.03億元獨攬的啟德地塊,樓面呎價僅6千元出頭(6138元),相比2018年5月

新地以251.61億元投得的同區「非跑道區」地塊,樓面呎價高近1.8萬元(17776元),幾乎平了三分二。

　　展望明年,儘管有代理預期樓價將谷底反彈15%,而歷史數據亦顯示,聯儲過往4次加息周期,港樓有3次仍保持升勢,且現時不到23%的供樓負擔比率仍低於2001年的28%,加上逾六成擁有自置物業的家庭已完成供款,但市民看跌比例仍高於看升,「買樓致富」的金科玉律已今非昔比。

*美樓銷售縮水,英樓需求亦現放緩*

　　至於處於加息風眼的美國,當地30年期固定抵押貸款利率從10月的高見7.16%,最新回落至6.3%左右,但仍較去年底翻倍。全美房地產經紀商協會(NAR)數據昨日公布,

11月成屋銷量按月再下降7.7%,為連續第10個月縮水,按年更暴跌35.4%;價格方面,成屋中位數較6月峰值回落一成,至2020年2月大流行前水平。

　　現時的問題是,美樓會否蹈上一次樓市下行周期(2006年7月-2012年1月)累挫33%覆轍?同樣的問題亦拷問英樓,官方公布全英樓價10月按月仍升0.3%(按年12.6%),但以買家支付的印花稅收入看,自8月以來已逐月拾級而下,或預示樓市需求正在放緩。

　　英國獨立財政監督機構OBR(預算責任辦公室)就h預計,平均樓價到2024年第三季將會累跌9%。但是英倫銀行副行長Jon　Cunliffe就派定心丸稱,即使樓價下跌20%,也不會對大多數屋主構成困擾。

　　好壞參半因素交織有何啟示?供求關係及負擔能力將繼續主導買賣雙方的拉鋸勝負,可以肯定的是,早前錯位虛漲、摸頂接盤的屋主最是高危。