〈央行理監事會〉房市未利空出盡 房貸利率將重回2%年代 中小型建商壓力大

在美國聯準會（Fed）公布利率決策再升息 1 碼後，台灣央行也在今 (23) 日召第一季理監事會議，決議升息半碼 (0.125 個百分點)，房市專家指出，短期間與利率連動的房貸、土建融有隨指標利率浮動的壓力，房貸利率突破 2%、土建融破 3%，顯示資金潮流出房市的趨勢不變，房市並沒有利空出盡，對中小型建商將是越來越嚴峻的考驗。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣央行連五升息後有三大改變，首先，房貸利率重回 2% 年代，達 2.06%，資金面由寬鬆轉向緊縮，對於開發商的壓力增加；第二，連續五次升息之後，房貸族面臨通膨、房貸支出增加的生活壓力；第三則是經歷連續五次升息後，對比同樣的月付房貸金額，可以貸到的房貸金額減少，無形中也導致民眾的購屋負擔能力下滑。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，央行的天職是維持就業與物價的穩定，參考的現象就是通膨、經濟與金融的情勢、趨勢。以台灣今年 2 月消費者物價指數 CPI 維持 2.43%，且生產者物價指數 PPI 降到 4.10%，為指數編纂以來新低。更進一步看以新台幣計價的進口物價指數年增率以降到 3.07%，相對於 2021 年年均的 10.53%、2022 年的 16.07%，都已經出現明顯收斂。再加上出口總值從去年 9 月起連續半年呈現負成長，GDP 成長動能熄火，國際還有因為貨幣政策轉向引爆的個別銀行倒閉的蝴蝶效應，不畏美國聯準會升息趨緩，台灣央行這次維持過去一年一貫的升息動作。

黃舒衛強調，短期間與利率連動的房貸、土建融有隨指標利率浮動的壓力，房貸利率突破破 2%、土建融破 3%，顯示資金潮流出房市的趨勢不變，房市並沒有利空出盡，同時，建商難有鬆口氣的空間。329 檔期在即，即便市場近期有看似跌無可跌的死貓跳現象，但僅止於觀望已久的自住剛需買盤。國內住宅市場在需求不振、新屋供給爆量的格局下，難逃量縮價修的調整。

黃舒衛分析，從供給面來看，即便 2 月營造工程物價指數年增率回落到 4.54%，為 2011 年以來新低，但疫情以來累積增幅達 22%，工料雙漲的壓力未減。另一方面，限期開工、土建融限貸及持續升息等資金緊縮措施也難走回頭路，對中小型建商都是越來越嚴峻的考驗。

永慶房屋指出，去 (2022) 台灣央行季季升息，全年升息 2.5 碼後，2023 年開春第一季央行理監事會於今日決議再度升息半碼，累計這波升息循環已升息 3 碼，相當於利率向上調升 0.75 個百分點。假設貸款 1000 萬元、還款年限 20 年，去年初利率 1.375%、本息攤還，每月還款金額約 4 萬 7682 元，升息 3 碼後，利率為 2.125%，每月還款金額變成 5 萬 1182 元，每月增加的利息是 3500 元，一整年的利息支出增加 4 萬 2000 元。