〈走進中國〉趕超上海 秒殺深圳 中國西部第一「房市巨獸」是如何煉成？

今年中國率先掀起房市熱潮的是西部新一線城市——成都。3 月成都二手房成交量不僅領先全國，更創下成都近七年來最高單月成交量紀錄。

成都住建局公開網簽數據顯示，成都 3 月二手房備案成交量超過 2.8 萬套，月增 48%，年增 103%，比上海還多賣 4,000 多套，且一個月成交量就超過去年全年深圳二手房成交量。

二手房掛牌量接近 20 萬套 供需兩旺

據《第一財經》報導，已經在成都工作五年的張連文，過去幾年一直沒考慮買房，但他最近開始看房子，「突然感覺周圍所有人都在聊房子，有的朋友在掛牌賣房，有的朋友在買新樓盤，也有人在看學區房」。

張連文說，大學畢業後來到成都，一直都沒覺得買房能掙大錢，2016 年起成都有過一輪漲價，但之後橫盤了很久。在他的印象中，一直到 2022 年，成都房價都是不溫不火，有同事說買了房也沒賺錢，還要每個月還房貸。

真正讓張連文動了買房念頭的原因，是房貸利率大幅降低。「我今年春節後了解到，成都的首套房貸利率已經降到 4.1% 了，公積金貸款利率更低，相比之前的高利率，我現在貸款，一個月能少還（人民幣，下同）1,000 多元房貸，這個對咱『打工人』來說，才是實實在在的好處。」他說。

張連文目前還沒出手，他說 2 月、3 月房市成交量大增後，新房和二手房確實出現價格上漲苗頭，但還不是普遍現象，所以他並不慌。「主要還是看板塊和房屋品質，我想買一個品質中上等的房子，省去短時間內換房的麻煩，不過這類型的新房現在不好搶，二手房相比前兩年確實有一定漲幅，但還在我接受範圍內。區位偏遠或者品質較差的老房子，我認為不會有太多上漲空間，畢竟現在市場掛牌量這麼大。」他表示。

貝殼找房體系掛牌二手房數據顯示，去年 10 月下旬，掛牌量約 17.8 萬套，11 月就突破 18 萬套，到了 2023 年 4 月則超過 18.8 萬套。貝殼經紀人透露，內部數據顯示房源數量約 20 萬套。

「現在二手房成交量這麼高，是因為供應和需求都上來了，二手房掛牌量大，可選擇的房子多，去年又提出了很多鬆綁房市的政策，市面上的房票也多起來了。」張連文說道。

自住剛需客大量湧入二手房市場

從城市基本面來看，成都是中國西部重要大都會，具有強大經濟發展和自然資源優勢，在製造業、現代服務業、文化旅遊等產業方面具有強大實力和規模效益。近年來，成都積極推動城市建設和品質升級，加強科技創新和人才引進，在西部地區具有較強「虹吸效應」。

成都 2022 年國內生產毛額（GDP）突破 2 兆元，在西部各市中僅次於直轄市重慶，人均 GDP 達到 9.82 萬元，超越重慶。不僅四川本省人往成都跑，很多青海、甘肅等西部省份年輕人也會選擇在成都安家。目前成都常住人口超過 2,119 萬，較十年前增加 600 多萬人。

研究機構克而瑞的統計數據顯示，成都二手房最主要客群是首次置業的純剛需客，比率高達六成。在首次置業的剛需客群中，多數人傾向於購買面積 90 平方公尺以內的二房或三房，總價控制在 150 萬元以內。目前成都二手房總價 150 萬元以內的比重大約六成，150 萬至 300 萬的比率大約三成，成交套均面積只有 93.1 平方公尺。

成都房仲公司經紀人吳強說，在他接觸的二手房客戶中，絕大多數都是自住剛需客，有較多是外地來蓉工作安家的年輕夫妻，也有本地客戶買來自住，這些需求在疫情三年以及房價下行期積壓較多，目前處於一個需求釋放狀態。

此外，在賣房者中，也不乏換屋族，比如賣掉老破小去買大戶型。由於房貸利率已經比高點低了不少，所以置換人群中，也有人趁著換屋降一降貸款利率的想法。

中指研究院認為，成都房地產市場之所以出現強勁回升動能，得益於去年年中、年底兩次集中新政效果持續發酵，以及市場不再受去年高溫限電、疫情封控等非常規因素擾動，置業需求釋放通暢，並呈現集中爆發特徵。

吳強也認為，成都這一波二手房行情確實有需求集中爆發的特點，不排除接下來可能會有一定程度回落，後續進入平穩期。