【FOCUS】住宅市場淘金不易,工業地產異軍突起

　　【FOCUS】利率高企未阻美國7月房價刷新歷史新高,惟新房銷售按月急劇縮水;另邊廂,眼見一線城市樓市成交9月恐仍難擺脫負增長,北京鏈家宣布大幅下調買家中介費率。中美樓市值博率前景撲朔迷離,一束亮光卻照向風格迥然不同的工業地產,未來增長潛力頗值留意。

*美房價刷新高,北京鏈家減費*

　　30年期平均按揭利率攀升至7.5%的22年最高,難阻美國房價連續第5個月上漲,年初至今累計漲幅達5.3%;全國房地產經紀人協會　(NAR)數據顯示,最新中位數錄

40.7萬美元,相當於較三年前的31萬美元漲了31%。房價高企,8月新房銷售按月暴跌8.7%,遠超市場預期的跌2.2%。

　　受成交困擾的還有北京中介巨頭鏈家,就在周二(26日),「買家最高負擔2.7%中介費」悄然變更為只承擔1%,賣家另承擔1%。中介費讓利的消息,拖累另一行家貝殼在港股價當天暴瀉9%。

　　中美住宅市場一個深不見底、一個高不可攀,商業寫字樓地產亦備受空置率和貸款集中度困擾,無論淘金還是執平貨都如同火中取栗。不過,一個其貌不揚領域--工業地產卻異軍突起,甚至被投資巨擘橡樹資本稱為「亮點」。

*電商、新能源、半導體物流興*

　　橡樹資本在其最新季刊就指,持續向電子商務的轉變,料在可預見的將來令美國港口的航運量上升,並對倉庫產生巨大需求,加上沿海地區工業用地供應稀缺,此將長期提振工業地產租金

。另據高力最新《新加坡工業市場報告》,由於物流、生物醫學、半導體、食品等企業對工業地產的需求仍然強勁,新加坡第二季工業租金及價格指數錄連續11季上漲,其中倉庫月均尺租按年漲5.7%。

　　在中國,新能源相關(新能源車、鋰電池、太陽能板)、食品冷鏈、跨國電商等行業興起,亦帶動物流產業基礎設施需求,背後同樣是工業地產擴張。

　　早在去年底,黑石旗下資管平台龍地(DragonCor)就宣布收購大灣區28萬平米優質倉庫,以服務電商、冷鏈等企業;今年6月,京東物流在江蘇昆山啟動50萬平方米的智慧物流園二期,現已成為全球最大的智慧物流園區。此外,最新招股的菜鳥擁有的1650萬平方米倉庫,以及特斯拉即將在上海臨港開建的超級工廠,背後亦都直指工業地產。