長輩遺留的房產 處分方式誰說了算？

撰文：林帝佑

因為根據內政部統計，台灣因繼承的房屋移轉登記比重愈來愈高。在 2013 年以前，比重皆不到 10%；然而從 2014 年突破 10% 之後，2023 年截至 7 月，因繼承移轉的比重已經來到 17%。隨著台灣人口老化加劇，繼承的議題已不容忽視，到底該怎麼處理？

如果被繼承人留有有效遺囑，而繼承人們皆無異議，那後續財產就依遺囑進行分配。但是，並非人人都會預立遺囑，在沒有遺囑的狀況下，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，當被繼承人逝世後，繼承人可以檢附被繼承人的死亡證明或除戶謄本，至國稅局申請被繼承人的遺產清冊等相關資料，查詢被繼承人是否有遺產或所得收入，以確認是否該拋棄繼承權或參加繼承。

遺產清冊上，如果有不動產、動產、投資或利息收入等，就是繼承人繼承的標的，後續便會進入申報遺產稅，同時辦理遺產分配的流程。房產專家李季鴻解析，在遺產中，現金、投資或金融資產因可直接均分相對較無爭議。但不動產繼承相對複雜許多，就登記的型態而言，則有協議分割、持分共有及公同共有 3 種，分述如下。

1. 協議分割：鄭文在舉例，假設被繼承人的子女有甲、乙、丙 3 人，遺產中有 A、B、C 共 3 間房屋。如果全體繼承人同意，可以由甲取得 A 屋、乙取得 B 屋、丙取得 C 屋，並在分割協議書上簽名、蓋印鑑章，檢附有效印鑑證明送地政事務所完成登記後，3 名子女便可各自取得所有權登記，日後由所有權人自由處分。

2. 持分共有：假設 3 名子女對前述房產，無法協議出由誰取得，則可依《民法》第 1141 條規定，可「按人數平均繼承」，所以甲、乙、丙 3 人可以各自登記 A 屋、B 屋、C 屋的所有權 1/3，這樣一來，取得的遺產價格相同，就不會有爭議。但壞處在於，後續若要處分，情況相對複雜。

3. 公同共有：倘若 3 名子女對遺產分配暫無共識，又希能避免登記罰鍰發生，則可先以公同共有辦理登記，等到未來有共識時，再辦理協議分割或是持分共有。因為《土地法》規定，「繼承登記得自繼承開始之日起 6 個月內為之」、「聲請逾期者，每逾 1 個月得處應納登記費額 1 倍之罰鍰，但最高不得超過 20 倍」。

當繼承登記完成後，如果是協議分割成單獨所有，因為所有權人產權完整，只要本人同意就可以處分房屋。至於持分共有或是公同共有，雖然同樣都是「所有權人不止一人」，但因為共有型態不同，所以欲出售時面臨的狀況也不同。

持分共有的狀況下，因為各所有權人有自己明確的持分比率，所以各所有權人間可以互相買賣，也可以單獨處分自己的應有部分，出售給外人。但是，鄭文在表示，大多數正常的買方不會去買持分的房屋。所以持分人對外求售時，價格通常會低於市價，也因為較便宜，故成了投資客覬覦的對象，投資客在取得後，再透過法院變價分割的手續賺取差價。坊間常看到的法院變價拍賣案件，多半都是類似狀況所衍生的案件。

不過，為了保障其他共有人，《民法》第 824 條規定，若由外人得標，「共有人有依相同條件優先承買之權，有 2 人以上願優先承買者，以抽籤定之。」舉例來說，假設 3 人各持有某間房屋各 1/3 的所有權，其中 1 人向法院聲請變價分割，而後法院進行拍賣，並由外人以每坪 50 萬元得標，這時，另外 2 位持分的所有權人可以提出優先承買權，而交易價格就是外人得標的每坪 50 萬元，如果 2 位所有權人都提出優先承買權，則以抽籤決定誰可以獲得購買權。

若為公同共有，因為各所有權人沒有應有部分，所以無法單獨出售或處分，在沒有變更登記共有型態之前，想要出售就必須要經過全體同意才能辦理買賣登記，否則就要協議分割或改成持分共有的型態才能出售。

但以上 2 種共有型態，在處分上也有例外的情形，以避免多數受制少數。依《土地法》規定，以下 2 種情形，共有人可代替全體共有人處分房屋的全部所有權：第 1 種是「共有人人數超過 1/2，同時應有面積超過 1/2」；第 2 種是「應有面積超過 2/3，共有人人數不計」。

處分前，法規要求共有人應通知其他的共有人，所以其他的共有人一樣可以主張以同一價格優先購買，如果通知後 15 日沒有購買意願，則可分配對應的價金。

由於繼承糾紛難解，鄭文在建議，針對不動產，最好可以協議分割，並以取得單獨所有權的方式辦理繼承登記，避免一代傳一代，房屋所有權人愈來愈多，將來要處分，情況就會非常複雜的窘境。

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