【施政前瞻】汪敦敬:「減辣」機會大,惟無動作樓價續跌一至兩成

　　《經濟通通訊社記者許英略20日報道》新一份《施政報告》將於下周三(25日)公布,社會各界紛紛籲政府壓抑炒賣及投資活動的「樓宇需求管理措施」(俗稱「辣招」)「撤辣」或「減辣」,以刺激近兩年疲弱不堪的樓價及成交量,而財政司司長陳茂波則於上月一改口風稱會務實不斷檢視市況,不過本港仍受高息、經濟復甦疲弱、內房危機情況籠罩,一直被稱為「樓市大好友」的祥益地產創辦人兼總裁汪敦敬接受《經濟通通訊社》訪問時稱,現時不敢太樂觀。他認為「減辣」機會大,雖然形容樓市沒有泡沫,但若政府對樓市無動於衷,料樓價最差可續下跌一至兩成。

　　汪敦敬直言,一直提倡調整「辣招」,並要考慮在最新環境下如何令人受惠於「辣招」,而非全面「撤辣」。在買家印花稅(BSD)方面,他建議入境專才及優才買樓門檻應大量降低,應予其大量優惠,最好撤銷或起碼大減。此外,在額外印花稅(SSD)方面,需開放買第二層住宅物業門檻,由於過去數十年以來,港人買樓收租成功自製退休福利,加上市場現時需要租盤,剛需由買轉租,以及需照顧人才需求。

　　不過,資料顯示,近5個財年三大辣稅收入涉逾800億元,適逢政府賣地收入不濟,及連年赤字,令人懷疑「撤辣」誘因是否足夠。汪敦敬認為,政府是次「減辣」機會大,惟「減幅」是否合乎預期,以致後續市場反應仍令人擔心。他又指,香港一直不是靠重稅維生,而是買地及交易,所以不論股票或地產印花稅均應要減少。另一方面,他不明白政府為何不在樓市下跌及交易減少時同樣做逆周期措施,不修正「辣招」屬不理想。

*完全反對削土地供應,倡重推置業資助貸款*

　　市場有聲音認為,「撤辣」須同時減少土地供應,方能穩住樓價,汪敦敬卻稱,完全反對減少土地供應,尤其是在管理角度,政府就算未能賣地,亦不應因樓市一時低迷而儲備熟地。他指

出,熟地充足時,可做很多資助計劃,例如重啟已於2004年終止的房委會置業資助貸款計劃,以低息或零息予年輕人有首期置業,以較長時期還款。

　　他亦強調,「不要將注意力放在樓價升跌,樓價跌,同樣可令本來沒有機會的人有機會,如放盤量增加,可重啟置業資助貸款」。不過,「辣招」處理是否成功卻帶出樓市背後的信心危機。

　　汪敦敬指出,近日與政府官員會面,有反映樓市「減辣」意見,並主要講解樓市信心問題,稱「心病還需心藥醫」,指政府要學習與市場信息相處。他表示,面對民間唱好唱淡資訊會否過份失衡,政府可以做得更多,如以數據回應。他舉例指,業內人士不明旺角洗衣街地皮以低價賣出,若有理由,政府應花時間解釋,否則信息猜忌引起樓市「白色恐怖」。

　　不過,他稱對現屆政府「有讚有彈」,「現時可運用法律或有相關人才收地,可見曙光,但新晉房地產官員,未必懂與市場相處,今日市場是不可理喻,要學識dancing(共舞)」。他亦有向政府反映續儲熟地庫及重推置業資助貸款計劃,而政府亦對上述意見取態正面。

*政府要學習與市場信息相處,最壞情況樓價續跌一至兩成*

　　在建議重啟置業資助貸款計劃方面,汪敦敬指出,可根據市場所增加的二手供應,按比例增加置業資助貸款額度。他提到,有人質疑此舉慫恿年輕人炒樓,「其實這是民粹的說話,因為任

何投資,亦要善於理財,不應因此令年輕人沒有太多買樓機會,尤其於2003年後數年,有些人視買樓為邪惡,結果錯誤,令很多年輕人沒有『上車』,且享受不到過去約10年低息環境」。他又稱,香港是大都會,樓市及房地產有個好處,是城市不死,樓宇翻身機會大,而且近20年,九成按揭保險制度不能取代置業資助貸款,難以給予安全感或照顧真正首置人士。

　　一旦新一份《施政報告》對樓市無動於衷的話,在最壞情況下,汪敦敬料樓價續跌一至兩成,平民百姓可以接受,卻令財團面對嚴重「補倉」問題,且屬結構性問題,「失人心可以好壞,但政府言行一致配合政策,市民將很快回復信心」。

*長遠樓市樂觀,惟短線「亂籠」*

　　汪敦敬多次強調,今次樓市下跌並非泡沫爆破,可見於本港貸存比率67%,較1997年的158%健康得多,業主供樓的壞帳亦很少,住宅按揭拖欠比率僅0.07%,另M3約

16.8萬億元,其中定期存款約8.89萬億元,過去20個月增加定期存款資金3.44萬億元,足以償還了香港所有的住宅按揭貸款。他形容,本港現時數萬億元資金能量遭封鎖,短期視乎中央何時想香港發放能量。但被譽為「樓市大好友」的他卻稱現時不適宜太過樂觀,本港經濟正在改善,惟遜預期,連同內地經濟亦有變數。他形容,現時樓市屬「很多錢的悲觀」,距離樂觀只差幾步,但仍對長遠樓市看法樂觀,其長線投資功能未被禠奪,但短線則「亂晒籠」。

　　至於近期開售的新界西新盤以及二手盤呎價每況愈下,主營新界西樓盤買賣的汪敦敬則料,若政府保持觀望,新界西樓價亦只會多跌5%至10%,跌幅較大市最壞情況為低,反之政府採取行動則會回升,由於相信北部都會區會成為大灣區交通樞紐,他形容,新界西將來回報會是全港最高,因此現時價錢下降亦屬好事。

*地產代理人海戰術問題需調節*

　　近年因地產成交大減,形成「代理難撈」情況,最新地產代理人數連跌6個月,汪敦敬指出,地產代理面對人海戰術經營問題,未來就算「辣招」微調,所面對挑戰道路仍長,僧多粥少情

況需自行調節。他提到,祥益地產近一、兩年業績大概「賺少少與蝕少少之間」。政策是人人開單,亦不需要裁員。被問及明年有否增聘人手需要,他回應指視乎市場需要。