〈房產〉台南預售屋去年H2月均交易量驟降近43% 未來恐有賣壓

「平均地權條例」新法於 2023 年 7 月上路，自此預售屋換約轉售遭到嚴格限制，使預售屋市場回歸自住、長期置產需求。永慶房產集團比較 2023 年 1-6 月七都預售屋月均交易量，以及 2023 年 7-10 月月均交易量的增減幅度。數據顯示，自新法上路後，台南預售屋月均交易量驟減 42.9% 最大，未來恐有賣壓出籠。

而居次的為台北市，減幅為 28.3%。但是桃園和新竹縣市自新法上路後，預售屋月均交易量不減反增，顯示兩縣市的市場需求依舊強勁。

觀察 2023 年 1-10 月七都預售屋交易量，1、2 兩月七都預售屋交易量都相對較低，但從 3 月開始，預售屋交易量便一路高歌猛進，並到 6 月達到最高峰。然而自 7 月「平均地權條例」新法上路後，七都預售屋交易量便顯著下降。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2023 年 1、2 月由於「平均地權條例」新法對於預售屋換約轉售是否溯及既往一事尚未明朗，以及適逢農曆新年、2 月工作天數較少等緣故，導致市場觀望，預售屋交易量較少。但是政府正式定調「平均地權條例」新法限制預售屋換約轉售不溯及既往後，催動一波預售屋買氣，並一路勁揚至 6 月，並於 7 月新法上路後，預售屋市場回歸自住、長期置產需求。顯見「平均地權條例」新法對於遏止預售屋換約轉售的現象產生正面效果。

比較修法前後的預售屋月均交易量，則可以看出該縣市的預售屋市場中，短期投資買盤和剛性需求的比重變化。其中，台南市在修法前後的預售屋月均交易量差幅最為劇烈，2023 年 1-6 月平均每月交易近 900 件，但是自新法上路後，7-10 月平均每月交易量僅 500 餘件，減幅高達 42.9%，位列七都之冠。

陳金萍指出，2023 年台南房市受益於南科發展、台積電 (2330-TW) 擴廠等利多訊息，使得許多消費者看好台南未來房市發展，紛紛進場置產，造就台南預售屋市場的火燙表現。但隨著新法上路後，預售屋市場回歸自住、長期置產需求，台南預售屋交易量便明顯驟減，顯見過去台南預售屋市場的投資買盤不在少數。

若台南的預售市場繼續保持 2023 年 7 月以後每月平均約 500 戶的交易量能，2024 年台南預售屋市場表現恐怕將不如 2023 年。若同時考慮台南市於 2021 和 2022 年兩年間，核發建照高達 3.8 萬戶；核發使照也高達 2.1 萬戶，雙雙創下歷史新高，代表未來將有大量供給進入市場。2024 年台南預售屋市場若未有其他利多帶動，恐有較大的賣壓。

至於減幅第二的台北市，陳金萍表示，台北雖然有 28.3% 的差幅，但由於台北預售屋市場較小，無論是修法前後，預售屋月均交易量皆不滿 300 戶，因此台北預售屋市場多呈個案表現，新法對市場的影響較小。

值得注意的是，桃園和新竹的預售屋月均交易量，在新法上路後卻不減反增。修法後桃園預售屋月均交易量較修法前微增 0.9%，新竹則有 3.8% 的增幅！顯示這兩個縣市的市場需求強勁，因此預售屋交易表現依然暢旺。

陳金萍分析，由於雙北地區房價居高不下，雙北的人口逐漸往外圍移動，再加上交通網絡建置日趨完整，北北桃大生活圈逐漸成形，使得許多人口選擇至桃園置產，造就桃園房市的熱絡。至於新竹縣市，陳金萍表示，受惠於新竹科學園區所帶來的利多和龐大就業人口，新竹的房市表現一直相當亮眼。再加上近幾年來新竹縣市的房屋供給量都相對較少，一時間難以迅速滿足市場的龐大需求，造就預售屋市場依舊蓬勃穩定。由此觀之，2024 年桃園和新竹的預售屋市場仍相當具有潛力。