不良貸款超過準備金 美國商辦野火延燒至大型銀行

美國商業不動產危機再次成為市場焦點，美國銀行體系也面臨巨大的壓力，本以為可以平穩渡過這場動盪的大型銀行，或許也無法獨善其身。

媒體報導表示，美國銀行業不良貸款準備金不足，目前美國商業房地產不良貸款已超過華爾街大型銀行的損失準備金。

數據顯示，2023 年摩根大通 (JPM-US)、美國銀行 (BAC-US)、富國銀行 (WFC-US)、花旗集團 (C-US)、高盛 (GS-US) 和摩根士丹利 (MS-US) 的商業房地產拖欠債務規模增加了兩倍，達到 93 億美元。而根據聯邦存款保險公司 (FDIC) 的文件，這 6 家大型銀行在貸款逾期 30 天的商業房地產債務中，每 1 美元不良債務對應的平均準備金，卻從之前的 1.6 美元降低至 0.9 美元。

縱觀整個美國銀行業，與辦公室、購物中心、公寓和其他商業房地產相關的拖欠貸款金額較去年增加一倍達到 243 億美元，遠高於前年的 112 億美元。根據 FDIC 數據，美國銀行業現在每 1 美元的拖欠商業房地產貸款對應 1.4 美元的準備金，低於一年前的 2.2 美元，也是 7 年來最低的水平。

BankRegData 分析師莫爾蘭 (Bill Moreland) 表示，毫無疑問，對整個產業而言，「這些貸款損失的準備金必須大幅提高」。他直言，有些銀行在 6 個月前可能看起來還不錯，但下一季處境可能就很危險了。

一般而言，規模較小的銀行較容易受到商業房地產市場低迷的影響。大型銀行通常更容易渡過這場動盪，因為它們已經建立了龐大的準備金來應對潛在的損失，而且還可以依靠其他大型業務，如信用卡和投資銀行業務。對於中小型銀行來說，受到的衝擊恐怕較大。

而從目前的情況看來，大型銀行準備金不升反降，在美國商業不動產的困境之下，大銀行也難獨善其身。

商業房地產公司世邦魏理仕 (CBRE) 全球首席經濟學家巴克漢 (Richard Barkham) 表示，銀行業「任何準備金的下滑從根本上來說是錯誤的行為」。他估計未來 5 年，銀行可能因不良商業房地產貸款損失高達 600 億美元，大約是銀行為這些貸款損失提撥的 310 億美元的兩倍。

美國銀行執行長莫伊尼漢 (Brian Moynihan) 去年 12 月表示，該行確定只有 50 億美元商業房地產債務是因房價下跌所致。他表示，對於一家獲利近 300 億美元、資產超過 3.2 兆美元的銀行來說，這個數字微乎其微。

然而本月，美國銀行在向 FDIC 提交的文件中顯示，去年第 4 季與辦公大樓、公寓和其他非住宅建築相關的貸款拖欠額猛增 50% 達到 21 億美元 。同時，該行將這些貸款的損失準備金削減了 5000 萬美元，至略低於 13 億美元。

在過去 10 年的低利率環境中，投資人紛紛湧入辦公室和其他商業建築，將其視為債券的安全替代品。然而，疫情後遠距辦公需求激增，美國辦公室空置率飆升，商業地產需求萎靡，以辦公室為代表的商業地產價值出現了劇烈跌幅。

同時聯準會激進升息使得利率成本加重，美國商業房地產市場面臨巨大壓力。國際貨幣基金 (IMF) 近期指出，美國商業房地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自 2022 年 3 月聯準會開始升息以來已經下跌 11%。

在商業不動產的疲軟環境下，美國的銀行體系無疑將面臨巨大的壓力。 凱投宏觀本月表示，商業房地產市場的困境將在 2024 年達到高點，約有 5410 億美元的商業房地產債務在 2023 年到期，但由於許多貸款獲得展延，因此信貸風險尚未顯現。到明年年底，到期的貸款量將超過 1 兆美元。

根據 MSCI 統計，截至去年 12 月，辦公室占美國不良資產價值的 41%，接近 860 億美元。在所有物業類型中，潛在不良資產價值接近 2350 億美元。