香港全面取消樓市調控 專家：房價回穩仍需要時間

2 月 28 日，香港特區政府財政司司長陳茂波在公布 2024/2025 財政年度特區政府財政預算案時，宣布撤銷所有樓市「辣招」(樓市調控政策)，即日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

地產經濟學家丹恩浩誌表示，香港樓市「撤辣」主要受三方面影響。一是，香港樓市成交低迷；二是，房價已經大幅回調了，目前香港的房價已經回到了七年前，大概是 2017 年前的水準；三是，香港土地市場成交低迷，去年香港很多地都流拍了。

防泡沫祭出「辣招」

據報導，香港樓市「辣招」最早可追溯至 2010 年 11 月。香港特區政府新聞網資料顯示，2010 年 11 月 19 日，為了防止房地產市場資產泡沫風險，當時香港特區政府推出額外印花稅，稅率為轉售交易金額的 5-15%，適用於以個人或公司名義在 2010 年 11 月 20 日或以後購入，並在 2 年內轉售的住宅物業交易。

住宅印花稅的出台主要是為了打擊炒房客。當時，香港特區政府將「額外印花稅」分成 3 級稅率，6 個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的 15%；6 個月以上至 12 個月之間轉售，稅率 10%；12 個月以上至 24 個月以內轉售，稅率為 5%。這也意味著，持有物業的時間越短，額外印花稅的稅率便越高。

後續幾年，由於樓價持續上升，香港特區政府進一步將額外印花稅的適用年期由 2 年改為 3 年，並推出買家印花稅和新住宅印花稅。其中，買家印花稅主要針對所有非香港永久居民、或者是以公司名義在香港購買住宅的買家；而新住宅印花稅，則是針對所有在港購買首套房以外的買家。

值得一提的是，在此次全面「撤辣」之前，去年 10 月香港特區政府已對樓市進行「減辣」。2023 年 10 月 25 日，香港特區行政長官李家超在發表任內第二份施政報告時指出，隨著香港未來房屋供應量將持續增加，考慮整體情況後，政府決定採取調整住宅物業需求管理措施，把額外印花稅的適用年期由 3 年縮短至 2 年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半、外來人才的置業印花稅實施「先免後征」。

香港房價跌至 7 年最低

談及此次撤銷所有住宅物業需求管理措施的原因時，陳茂波表示，「經審慎考慮最新整體情況後，政府決定撤銷所有住宅物業需求管理措施，因為在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無必要。」

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，香港特區政府「撤辣」的背景是香港房價跌至 7 年最低點，而下跌的原因之一是市場普遍對「去辣」的預期，導致濃重的觀望以及交易量不斷下滑。

香港差餉物業估價署 2 月 27 日公布，1 月住宅售價指數跌至 306.4，是 2016 年 10 月以來最低，按月跌幅擴大至約 1.6%；按年跌幅擴大至逾 9.4%，是 11 個月以來最大。而自 2016 年 10 月以來，香港住宅售價指數在 2021 年 9 月到達最高峰，為 398.1。截至 2024 年 1 月，香港住宅售價指數已經連續 9 個月下降。

穩住市場還需要一點時間

一系列超出預期的政策宣布後，當地中小型物業、豪宅等各類地產的交易隨即出現變化，熱度開始攀升。 「其實市場狀況不好，早有預期政府會放寬政策。所以早就進行了相關的看盤準備，就等政策明確後買入。」一位於同日簽訂合約的購屋者說。

整體而言，依照相關研究者的預期，短期當地樓市的交投會增加，而樓價則要等發展商清完先前一段時期的庫存後，會慢慢加價。 「畢竟現在利息這麼高，經濟狀況又是晦暗不明。」而陳茂波也稱：樓市受很多因素影響，「人們是否買樓、幾時買樓，除了這些措施，還會考慮到經濟狀況、息口走勢 、自己就業狀況和收入」。

樓市相關從業人員的意見也較為審慎。 例如當地地產建設商會一位負責人表示，「撤辣」可令今年一手交投量止跌回升，但不會令樓價即時颯升。

但也有相關人士提出了補充意見。 其中之一是全面撤辣是向地產界傾斜，相關措施無法幫助一般市民購屋上樓。 目前「港人樓價負擔屬全球前列，若樓價飚升，一般市民和年輕人買樓更難，加上高息之際取消壓力測試，恐進一步增加市民未能負擔供樓支出的風險，導致社會悲劇。」

從數據來看，目前香港的置業負擔比率為 72%，仍高於過去 20 年長期平均值 51%。 對此，陳茂波亦回應：香港樓價一向高企。 針對置業負擔比率相對較高，政府會透過出售資助房屋助市民置業。

丹恩浩誌相信，「撤辣」對香港樓市肯定會有一個很大的促進作用，成交量肯定會馬上上升，但價格沒這麼快能漲。香港房價現在跌了這麼長時間，要穩住市場還需要一點時間。