解密籌買房：美國人如何“空手套白狼”

沈秋莎

花別人的錢，買自己的房——籌買房，讓很多美國人實現了購房夢想。

《第一財經日報》在6月3日發表的《解密籌買房：美國人如何“空手套白狼”（上）》一文中，分析了美國籌買房的模式及優點，本文則試圖從風險和展望的角度，進一步厘清美國人在“空手套白狼”時面臨的問題。

如何做好風控

跟其他所有投資一樣，網絡籌買房並非萬無一失，賴賬、壞賬的風險也充斥整個融資平台，不時打擊投資者的信心。

紐約律師胡虎平對《第一財經日報》記者，由於房地籌在美國還處於起步階段，尚未經過實踐的考驗，投資者中究竟有多少人會掙錢？掙多少錢？還是虧損？虧損多少？會不會碰到賴賬、血本無歸等情況？這些都無人知曉。但聯邦法律和未來的州法都對房地籌進行了限定，為投資者撐起了保護傘。

當記者問起，如何控制網絡籌的風險，防止借貸者賴賬時，PatchofLand首席營銷官埃裏科（AdaPiad’Errico）表示：“投資者必須明白，任何投資都有風險。我們通過固有的機制來保護投資者的利益，比如，我們鼓勵募款者在自己發起的項目中也投入可觀的資金，既顯示其誠意，又能確保跟投資者共同承擔風險，榮辱與共。”

Sharestates的創始人及CEO艾倫（AllenShayanfekr）則，網絡籌確有風險，網絡平台給出的錯誤信息會誤導投資者，一些網絡籌網站為追求利益最大化，會接手一些高風險項目。針對這一情況，RealCrowd的創始人及CEO胡珀（AdamHooper）對記者，投資者應該看一下籌網站在交易過程中，收取了多少服務費，並設法得知這些費用是投向了該房項目，還是被籌網站“占為己有”。另外，投資人在篩選項目時，了解其是否做過資抵押也是關鍵所在。

即便如此，投資者若投資高風險項目時，依會面臨賴賬風險。胡虎平，一個成熟的投資者應該對其面臨的風險有客觀清醒的認識，在投資時，謹慎選擇信譽良好的融資平台，事前做足功課，選擇最十拿九穩的投資機會才是“避險”良策。

為降低投資風險，多數網絡平台對融資團隊的信用程度往往有嚴苛的評估。不同的網站有不同的要求，但其目的只有一個：降低壞賬率。在維護自身名譽的同時，也保護投資人的利益。

比如，籌款人若在Sharestates網站上發起酬，將面臨貸款比率、貸款成本率、修整后價值、信用記錄、以往項目跟蹤記錄等指標要求，並要向網站提供資金及合同證明、房估值、個人擔保和以往法律糾紛相關檔案等。而籌款人若想轉戰RealCrowd撈金也非易事：借貸方須至少需要擁有10年的投資經驗，並管理至少5000萬美元的資……

艾倫則表示，違約率和賴賬率根據籌的項目類型是權型（Equity）還是債務型（Debt）大為不同。Sharestates通常做一些法拍屋或一些經法院判決的房，但會優先嘗試那些易主過的房，期待新的投資人可為房帶來生機，降低壞賬風險。

當然，壞賬發生時，投資人也可僱用討債律師進行追債，通過法律途徑解決。但若籌款人已經申請破或壓根無錢可還，在法院作出宣判后，討債律師可對借款人的資和銀行賬戶進行凍結。但整個過程冗長，執行難度大，因此如果真攤上了籌款人卷錢跑路，或是投資失敗，成功追討欠款的概率通常只有20％~30%。所以，合理的風險控制對一項成功的投資起舉足輕重的作用。

一位參與過多項網絡籌的投資者對記者，跟其他投資法則一樣，“永遠不要把蛋放在同一個籃子中”，他會將資金進行拆分，分散投入到不同的籌項目中，每個項目只放5000美元，並將權型和債務型投資進行平均分配。

該投資者表示，平均分配兩種投資，可以實現風險對沖，即使掙不了大錢，也不至於血本無歸。另外，投資前的項目背景調查也至關重要。他表示，在投資某個房項目前，他會對周圍的房進行價格調研，以確定該房的收購價格是否真低於市場估值，日后能否實現低吸高拋。除了價格，房周圍的環境也頗為重要，學區好壞、犯罪率高低、地理位置是否靠近高速公路等，皆是考量房屋價值的基本要素。最后，還要參看籌款者的個人投資經歷，查看其以往投資歷史，判斷其是否“慧眼識金”。

各平台的未來戰略

目前，大多數籌網站作為新興事物，都處於萌芽狀態。美國健全的金融法律系統，也為其“生根發芽”提供了優質的土壤。

胡虎平在接受記者採訪時，網絡籌發起時，無論是網絡平台、投資機構或是個人，在集資時若觸犯了美國相關的證券法，都將遭到美國證券交易委員會（SEC）或個人投資者的起訴。屆時，甚至美國司法部都可以介入，對其提起刑事訴訟。此外，各色籌網站還可購買“欺詐保險”，打消資者的顧慮。

而網絡平台為保持各自的競爭優勢，除了加大對籌款方的審查力度外，降低壞賬率、增加投資回報率等做法，對吸引投資者也至關重要。同時，各大籌網站還積極拓寬業務規模和市場份額，以期吸引更多有實力的投資人。

胡珀表示，網絡籌是大勢所趨，在為多投資者提供機會的同時也帶來了挑戰，同時也會給房市場帶來影響。他認為，由於是新興業，目前市場都以小型網絡籌公司為主，但隨市場趨於成熟，將來會有更多的小公司進行重組、合併，最終會出現稱霸一方的大公司。一些公司會選擇相對保守的債務型項目籌，而RealCrowd則會堅守權型的投資。

胡珀認為，只有擁有了股權，投資人才在實際意義上擁有房。但RealCrowd不會染指家庭住宅投資，僅專注於商業地的機會，因為該領域的投資回報更為誘人。

艾倫則認為，由於籌購房的投資屬性，它的發展壯大，並不會對自住型的房地市場生影響。艾倫，高凈值的個人投資者還是Sharestates的主力軍，但公司同時也致力於發展機構和家族企業的投資份額。Sharestates自去年12月成立以來，純利潤在15萬美元左右。它通過14個項目管理500萬美元的資金，而其第一家機構投資者的委託項目就高達3000萬美元，Sharestates預計，在未來的9~12個月中，其托管資金預計將達5000萬美元。

PatchofLand的聯合創始人及CEO賈森（JasonFritton）在接受記者採訪時：“我們今年計劃在保持原有市場份額的基礎上，進一步擴大借貸雙方的規模，並拓寬貸款業務。在不久的將來，我們也將涉足2~3年期的長貸款，還有大宗商業貸款和新興建設貸款。如今，我們的融資業務只提供一種12個月的定期貸款（fixloan）和轉賣貸款（fliploan）。”

“跟原來只跟認證過的投資者合作的模式不同，今后，我們還將為更多的散戶投資者提供服務。現在我們只專注美國房地市場，但將來我們也會考慮將籌購房的業務延伸至海外市場。”

那麼，那些身處美國境外的外國公民，是否也能夠參與到網絡籌中，在美國的房地投資收益中分一杯羹？埃裏科對此給出了肯定的答覆。她：“我們現在只接納願意投錢放貸的海外投資人，但不接手海外地的投資項目。然而，這些投資人必須通過美國法律的認證，並通過PatchofLand的‘反洗錢’和‘客戶全面了解’等相關程序的審批。”

胡珀則表示，他們接受海外投資人的參與，但根據不同籌款地公司的要求，具體案例需要具體討論。