【路博邁投信】投資長觀點－即將到來的購屋潮

Shannon Saccocia, 私人財富投資長

高利率維持長時間將如何惠及美國消費？

在美國近期公布的眾多不符預期之經濟數據中，以通膨升溫、GDP 增長減速，以及消費者信心轉弱的綜合影響最為突出。

美國第一季 GDP 按季增長 1.6%，比預期幾乎低 1 個百分點，而美國諮商會消費者信心則下跌至 2022 年夏季的水準，當時能源價格飆升且美國聯準會接連升息 75 個基點力抗熾熱通膨。

如今，通膨情況再次困擾聯準會。現在投資者在定價時，預期當局在今年充其量只會降息一次，而市場共識認為，這是造成消費者對前景悲觀的主因。

不過，若高利率維持長時間的前景其實是有利於消費活動又會如何呢？此說乍聽有違直觀，但在您將視線放眼於美國房市後便可能有另一番體會。

房市冷清?

從表面上看，美國房市目前似乎並不暢旺。

根據美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 的數據，目前成屋銷售較疫前水平低於 25 - 30%，這跌幅與美國抵押貸款銀行協會 (MBA) 購買指數互相呼應，該指數衡量剔除了再融資和其他非購屋貸款後的抵押貸款申請數目。

這兩項數據在 2022 年間開始下跌，由此展示了一個清楚訊息：當利率上升，潛在購屋者轉向採取觀望態度以等待貸款利率回落，以致房市冷清。

聯邦基金利率目前仍然超過 5%，MBA 的平均 30 年期抵押貸款利率在 4 月份回升至 7% 之上，參考金融產品比較網站 Bankrate 的分析，如今在美國 50 個最大都會區租屋的成本首次全數低於購屋，而且便宜近 40%。

在這情況下，為何會預測房市反彈呢？

最後堅持的潛在購屋者快要投降

其中原因是房屋市場的潛在買家，可能如債券市場的投資者般在心態上出現變化。投資者在定價時已預期高利率將維持長時間，因此沒有理由假設潛在購屋者沒有作出同樣的調整。

在六個月前，有意購屋者的盤算可能是：「若我再等一年才買房，我的貸款利率大概不會如 2021 年般的 3%，而是可能約為 4 - 5%」，但到了貸款利率超過 6% 的今天，在可見的將來看似將維持於此水準，而在這一段時間裡，房價已經再攀升 3%。

在去年第四季當 MBA 購買指數大概觸底時，美國房市可能已經來到臨界點。其實，在 2023 年整年，房市活動每月大致平穩，只是在 2022 年當利率持續上揚時，新房貸的需求才真正乾涸。

我們相信，正在最後堅持的潛在購屋者大概快要投降了。

千禧世代掀起購屋浪潮

最後，誰是這些潛在購屋者也是重要的考量，而來自千禧世代的越來越多。

對於千禧世代，長久以來的假設是他們永不會購置自己的房屋。由於已經背負太多學生貸款，他們並不希望承擔貸款的長期財務風險，而他們組織家庭的可能性也較低。

不過事實證明，美國人的置產文化其實根深蒂固得多。千禧世代似乎就像其祖輩一樣買房，只是在其人生的較後階段才開始。

根據公寓搜尋網站 RentCafe 就美國人口普查數據所作的分析顯示，截至 2022 年逾一半千禧世代已經成為業主，而其餘還沒有加入行列者的時間也越來越緊迫：千禧世代在疫情爆發時的年齡中位數是 30 歲，但現在正開始計劃 40 歲時的人生。不出所料，越來越多千禧世代把握了購屋活動放緩的機會：根據 NAR 的數據，千禧世代在美國購屋者中的佔比，從去年 28% 迅速攀升至今年 4 月的 38%，超越了嬰兒潮世代，成為佔比最高的年齡組別。

顛覆預期

這趨勢可望對廣泛經濟產生影響。

美國房價升勢可能因而再添新動能，並連帶引發廣泛的財富效應和提高市政收入。

由於千禧世代大多是首次購屋，因此也將同時為耐用消費品、其他家庭用品以至居家裝潢貨品和服務帶來新需求。此外，基於房屋淨值貸款的利率首次低於信用卡貸款，亦將使更多消費者能夠透過房屋淨值借貸。

消費者信心調查結果目前可能呈現一些審慎的態度，但美國消費者抵禦高利率的能力至今都比大部分經濟學家所預測的強。若購屋者因為接受了高利率將維持長時間而釋放此前被壓抑的買房需求，也許他們在未來將繼續顛覆這些預期。

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