南台灣AI地產熱

文．洪寶山

六月台指期的月最後結算在 23209.5 點，累積 1905 漲點，連續五個月創新高，牛氣沖天，多頭幾乎可以說：「市場沒空頭了」。偏偏世間事到了極致就是反轉，就在多頭揮劍四顧心茫然之際，6 月 24 日冷不防的下跌 - 439.69 點，跌破五日均線支撐，收盤價 22813.7 點，平心而論，-1.89% 跌幅其實還是在台股平常的波動率的範圍內，並沒有什麼特別的恐慌情緒上升，因為台股正享受著輝達掀起的 AI 浪潮所帶來的股市與房市的財富重分配紅利。

護國神山台積電扮火車頭 打造南台灣半導體產業重鎮

股市很好理解，台股 ETF 受益人達 830 萬人之多，這趟牛市可以說多數家庭或多或少都有沾上光，不管是新建倉，還是長期套牢的解套，截至目前為止，股民對台股的表現是正面肯定的。

根據往年經驗，股市走大多頭的年份，通常伴隨著房市的多頭，因為股市賺到錢後就買房抗通膨，從 2020 年 COVID-19 疫情開始，股市已歷經十七季，但住宅的房價卻已經連漲二十二季，除了美中貿易戰的供應鏈重組讓台商資金回流台灣之外，自從民進黨執政後，為了平衡台灣南北發展不平衡的現象，推出「大南方」政策，政府以高雄為中心，推出亞灣 2.0 計畫，創造南部半導體材料Ｓ廊帶，囊括材料、IC 設計、晶圓製造到測試封裝廠，打造上中下游的完整供應鏈，最終目標是要把大高雄、台南地區，打造成半導體產業科技重鎮。

台積電是當然的火車頭，台積電到哪設廠，就為當地帶來一批數千人的高消費力科技白領落地生根、成家立業，後續因居住需求衍生的食衣住行育樂行業都會如雨後春筍般的發展，推動大高雄、台南地區的城市發展。

南部科技Ｓ廊帶，從台南善化的台積電五奈米廠區開始，再來是湖內、路竹的路竹科學園區，接著是橋頭科學園區、楠梓產業園區與加工出口區、仁武產業園區，然後是小港的新材料循環產業園區，最後是前鎮的亞灣智慧科技創新園區。

高雄Ｓ廊帶產業特區 房價飆漲其來有自

觀察高雄Ｓ廊帶產業特區，多數屬於房市蛋白區，以高雄地區漲幅最高的橋頭科學園區來說，根據 591 新建案統計，橋頭區近五年房價漲幅達 127.7%，單坪售價從 2019 年的 13.98 萬元，飆升至 2023 年的 31.83 萬元。

但是近年來高雄已慢慢轉型為服務業佔六成的港口城市，而亞洲新灣本就是高雄市政府重點規劃的重劃區，規劃高雄港旅運中心、流行音樂中心，而高雄軟體科學園區在近年就有科技業、商辦進駐。

信義房屋亞洲新灣店主任簡鴻智表示，亞洲新灣區約已發展十年，大多是屋齡一至五年的大坪數豪宅，平均單價約 40-50 萬，平均總價 4000-5000 萬，而少數有二至三房的小宅產品，供給稀少，單價約 38-40 萬。

嘉義、台南蹭 AI 熱  相關建案水漲船高

楠梓有台積電建廠、亞洲新灣有 AI 軟體園區發展，輝達與鴻海宣布在高雄軟體園區建置先進算力中心，建商看好大量的就業人口所產生的民生需求與居住需求，搭上全球 AI 浪潮趨勢，順勢主打 AI 新建案，例如清景麟集團去年十月於嘉義高鐵特區推出的總銷金額 60 億元的「高鐵科技城」，創下兩個月即完銷的紀錄，接續又與白天鵝建設及泰嘉開發於今年三月推出「AI 世界城」，該案總銷 65-70 億元，位於朴子市縣治特區內，同樣保持兩個月完銷的表現，且成交價直逼四字頭。

海悅位於台南新市新和重劃區「世界南科Ａ」自建案，總銷金額 40 億元，目前銷售超過九成，二期「世界南科Ｂ」也於今年五月開案。華友聯的左營新建案「以山 AI」總銷 35 億元，五月正式公開銷售，雖尚未有實登揭露，不過據傳該案目前銷售已超過七成，成交單價也站上四字頭。

今年華友聯的營收主要來源是左營果貿地區的 NeXT21 住宅大樓及台南 CASA 住宅大樓，其中總銷 76 億元的 NeXT21 受惠於台積電設廠利多因素，目前穩定去化中，總銷 24 億元左右的 CASA 預售時已完銷。

未來二至三年推案量能 決定是否有足夠獲利底氣

總銷金額 47 億元的小港區 Power City，明年可完工入帳，五塊厝案總銷金額 28 億元，開工中的高雄大學案，總銷金額 36 億元，與日本三井不動產合作的鳳山衛武營案，總銷金額約 100 億元，預計 2026 年第三季銷售，未來二至三年的獲利展望穩定。

華友聯配發現金股息 6.017 元，股票股利 1.002 元。土地是建築的原料，過去兩年遇到中共圍台軍演與聯準會暴力升息，加上土建融信用管制壓抑，建商忙著推案、土地庫存降低，未來手中有足夠庫存的建商才有穩定獲利的底氣。

來源：《理財周刊》1244 期

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