打折打到骨折 美國辦公室市場出現觸底反彈跡象

分析師指出，深陷泥沼的美國辦公室商辦市場可能正在觸底反彈，並指出上季一系列壓力較大的房產以大幅折扣出售，這有助於設定新的定價基準。

自疫情爆發以來，美國辦公室市場因利率上升和許多職員在家工作而受到重創。根據 RCA 商業房地產價格指數，截至第 2 季，辦公室價格年減 12.4%，引發人們對何時觸底的猜測。

產業研究公司 Trepp 研究總監布許包姆 (Stephen Buschbom) 表示：「困境高峰已經完全過去。」並補充說，現在的關鍵是達成更多交易，讓業界對價格有所了解。

他說，「我們仍然有價格設定的機會。」「交易量增加意味著這對那些持有者來說變得更容易接受。」

在整個 2023 年和 2024 年初，許多開發商和貸方選擇以新條款延長到期貸款或延後銷售，以避免遭受巨額損失。

根據 MSCI Real Capital Analytics 的數據，在新冠肺炎疫情前，辦公室銷售額平均每季 350 億美元，但隨著房地產估值因持續空置和高營運成本而下降，自 2023 年以來，辦公室銷售額平均每季僅 134 億美元。

然而，一些分析師已經看到了商辦市場銷售回升的跡象，這讓一些人認為市場出現了轉折點。

穆迪商業房地產經濟主管費根 (Kevin Fagan) 表示：「越來越多跡象證明市場觸底投降，成熟的業主甚至以比買價大幅折扣的價格出售房產，這有助於為辦公室價值制定某種定價基準。」

穆迪在 8 月報告中引用公開記錄表示，自第 1 季之後，美國有 7 處辦公物業以超過 1 億美元的折扣出售，而第 1 季只有 1 處；2023 年全年只有 2 處。

穆迪表示，銷售清單中包括曼哈頓中城西 50 街 135 號的一棟辦公大樓，其售價比原價 2.85 億美元折扣 97%，虧損 2.765 億美元。

穆迪列出的另一個例子是百老匯 1740 號，與先前的買價相比，該物業以 4.16 億美元的損失出售。投資客因出售 AAA 級房產債券而遭受損失，這是自 2008 年以來的首次。

由於缺乏定價基準，業主一直不願意出售，因為交易量下降導致定價預期不符。相反，他們選擇延長現有貸款或為現有貸款再融資，以渡過利率下調的時期，並提高保留這些房產的能力。

房地產行業遭到空置率低和收入低的雙重打擊，這使得業主難以支付現有貸款的利息。

即使降息，在未來 12 個月內到期的約 190 億美元貸款中，近 72% 的借款人可能難以再融資，因為它們可能需要平均 30-35% 的股本才能獲得附帶貸款。

華盛頓地區貸款機構 EagleBank 貸款長賴斯 (Ryan Reiss) 表示：「到今年年底和明年初，一般市場將會有一些大額餘額透過銷售交易。」

聯準會最近自 2022 年以來首次扭轉利率方向，在 9 月降息 50 個基點，並承諾進一步降息。

不過，私人貸款機構 Bridgeinvest 創始人洪恩 (Alex Horn) 說， 即使降息 50 個基點可能代表「漫長隧道盡頭的曙光」，但「商辦市場的復甦將需要至少降息 300-400 個基點，以彌補房地產市場的急劇下滑」。