高盛大膽預言：5年內美國人買不起房子

美國過去幾年的房市瘋狂已讓許多人望而卻步，尤其是過去兩年，房價和利率雙高的「鎖定效應」(lock-in effect)，讓買房夢徹底變成了夢想。媒體報導，這個鎖定效應至少還得持續 8 年。

這使得美國住房問題成為自 1980 年以來最嚴重的時期。高盛最近的報告更是直接戳破了許多人最後的幻想：未來 5 年，美國家庭不可能買得起房子。

高盛研究員 Vinay Viswanathan 說，即使聯準會降息 50 個基點，並且未來還會進一步降息，但這並不會讓房價下降。相反地，房價依舊會穩健上漲，今年預計還要漲 4.5%，2025 年再漲 4.4%。

這個漲幅看來好像不大，自疫情後兩年來，美國經歷史上最強勁的房價上揚，年均達 20%，這是過去幾十年從未見過的誇張現象。2023-24 年受疫情影響，整個經濟環境都呈現疲軟，唯獨房價一支獨秀。

由於過去幾年房價瘋漲，使得美國持有地產的有錢人更加有錢，而窮人每天都在為房租傷腦筋，高漲的房價進一步加深了貧富差距。根據蓋洛普的最新調查，只有 21% 美國人認為現在是買房子的好時機，這是史上最低的比例；76% 的絕大多數人覺得現在買房子完全不合適。

在聯準會降息後，很多人可能鬆了一口氣，覺得房貸壓力會減輕。但實際上降息並不會解決根本問題。高盛的數據顯示，雖然利率調降，但房價仍居高不下。即使利率再降 40 個基點，對於那些房貸壓力大的家庭來說，這也只是杯水車薪。

高盛指出，房價的可負擔性問題不會透過房價突然暴跌來解決，而是一個漫長的「緩降」過程。利率可能會逐漸下降，收入也許會有所增長，但房價上漲的腳步不會停下，只是增速變得慢一些。最快要到 2030 年左右，房市可能才會變得健康一點。

然而，真正的問題在於，即使利率下降，收入成長能否跟上房價？根據高盛的數據，未來兩年實際可支配所得的成長也只在 2.4% 和 2.1% 之間，趕不上房價 5% 左右的上漲速度。