2015年上半年滬天價豪宅“亮瞎眼”（爆清單）

和訊房產訊息 回顧2015年上半年上海（樓盤）樓市發展歷程，在降準降息、普宅標準調整、330新政等“救市”政策影響下，上海樓市3月份以后開始發力，二季度樓市成交量出現“小高峰”，2015年上半年 (截止6月29日，下同) 上海商品住宅成交面積595.09萬平方米，同比上漲48%，成交均價30853元/平方米，同比上漲17%。同樣，對於上海10萬元/平方米以上的天價豪宅來講也順勢翻紅，成交量出現暴漲。

從2015年上半年單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交套數情況來看，同策咨詢研究部數據顯示，2015年上半年，上海市單價10萬元/平方米天價豪宅累計成交194套，其中，公寓139套，別墅55套（見附件一各項目成交明細）。而2014年同期天價豪宅成交套數為57套，其中，公寓31套，別墅26套，2015年上半年上海天價豪宅成交套數出現大幅上漲的現象。

回顧近幾年上海天價豪宅的市場成交情況，同策咨詢研究部數據顯示，2010-2014年5年上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅總計成交658套，其中別墅豪宅197套。2010-2014年這5年天價豪宅分別交易了100套、110套、149套、126套、173套，5年平均每年賣出132套。而僅僅2015年上半年上海單價10萬元/平方米以上天價豪宅就賣出194套左右天價豪宅，大幅超出近5年132的年均套數。從今年上半年上海天價豪宅市場表現來看，已經達到歷年同期豪宅成交套數總量新高值，火爆程度可以說是 “亮瞎眼”。

而從2015年二季度來看，上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅總計成交158套，其中別墅豪宅48套，分別占到上半年 81%、87%。從數據層面來看，第二季度天價豪宅的成交量拉升了上半年的成交數據，二季度成為天價豪宅放量的“視窗期”。

那么，上海天價豪宅為何為突然成交量翻紅？天價豪宅是否還會延續繼續放量的局面？如何看待天價豪宅的市場價值？

2015年上半年上海天價豪宅成交“亮瞎眼”的四大原因

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2015年上半年上海天價豪宅成交套數高達194套，天價豪宅成交量創下歷史新高。從天價豪宅市場翻紅的原因來看，預售許可證管制放開、330新政等政策面的利好、股市獲利資金轉投樓市、富豪階層頻頻入市、部分富二代、海歸人士投資豪宅等成為2015年上半年天價豪宅市場逆勢表現“亮瞎眼”的主要原因。具體來講：

首先，2015年上半年高階預售許可證已經不再管制，政策面的利好為2015年上半年上海天價豪宅成交提供了政策“視窗期”，帶動了這些豪宅項目的集中放量。此外，3月份以來“330新政”、降準降息等政策面的利好也為2015年上半年天價豪宅集中放量提供了原動力支援。從2015年二季度銷售表現來看，同策咨詢研究部數據顯示，上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅總計成交158套，也證明330等政策面確實給天價豪宅提供了市場放量的“視窗期”。

此外，由於上述利好因素的驅動，2015年上海天價豪宅成交套數超過10套的項目就高達6個，其中，茂名（樓盤）公館36套、、嘉天匯御苑27套、凱旋濱江園22套、東郊花園15套、蘇河灣華僑城12套；湯臣一品大廈也一改此前“低調”的態勢，在2015年上半年也賣出了2套天價豪宅，其中6月19日成交一套總價達2.4億元，成為上海成交總價“最貴總價”的天價豪宅項目。2015年虹橋尚嘉苑也成交一套均價在204999元/平方米的獨棟別墅，成為上海成交均價“最貴單價”的天價豪宅項目（見附件一各項目成交明細）。

第二、股市獲利資金轉投樓市，在“330新政”等政策“視窗期”賣股套現投資天價豪宅進行資產設定。

從前期已經獲利的股市投資客來講，投資客獲利之后的目的無非是消費，而不是繼續進行投資，看著自己卡里存款的數字不斷上升。目前來看，在國內最大宗的消費也就是房子和車子了。當前來講，相對而言買房子更靠譜，尤其是對於股市已經獲利的投資客而言，改善自己的居住環境提高家庭的生活品質勢必成為大多數人的追求。再加上當前政策也支援改善住房，因此，股市贏了錢，最合適的消費方向就是購房。從上述角度來看，對於這些股市投資客來講，此時，當股市基本面已經不再持續上漲之后，當股市已經開始回歸理性之后，股民們更應該想清楚要不要繼續留在股市。

筆者認為，毫無疑問，對於已經在股市獲利的投資客來講，把控好330新政、央行降準降息等政策給股民們最後的解套期“視窗期”顯得非常關鍵，股民們在最後的政策“視窗期”賣股套現買房成為投資的最佳選擇。而對於投資實力雄厚的股民來講，此時投資天價豪宅成為其資產設定、增值保值的最佳選擇之一。

第三、千萬富豪購買天價豪宅尋求身份地位的象征以及資產的保值增值。

從天價豪宅成交客戶構成情況來看，正是由於這些富豪階層頻出，使得一些資金流向包括上海在內的全球最為尊貴優越的頂級豪宅。尤其是浦東新區陸家嘴(600663,股吧)板塊、黃埔濱江板塊、淮海中路板塊，富豪們對於這些板塊的天價豪宅的認可度還是比較高。

比如，2013-2015年上半年2年半時間當中，從上海天價豪宅成交情況來看，單陸家嘴濱江一個板塊成交套數占到全市成交套數的21%左右，而2013年、2014年、2015年上半年僅僅陸家嘴濱江板塊一個板塊分別成交天價豪宅 49套、27套、26套，分別占到全市成交套數的39%、16%，13%。陸家嘴市中心保值增值的區位優勢及濱江的資源被區域內外投資客、富豪、海歸人士等富有階層看中，促成區域內猛增，成為最受認可的首選板塊。

第四、部分富二代、海歸人士瞄準陸家嘴等優勢天價豪宅項目進行投資。

天價豪宅市場價值還會繼續體現

如上所述，按照上海市2015年上半年賣出了194套左右天價豪宅，按照這個銷售總量真的算是火爆的“亮瞎眼”，那么，后續天價豪宅市場是否一如既往那么堅挺？天價豪宅是否還會延續繼續放量的局面？如何看待天價豪宅的市場價值？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，上述330新政等政策面的驅動因素、市中心土地資源“稀缺性”、上海樓板價“地王”頻現、高階人才及富豪階層聚集、上海樓市限購政策等成為上海天價豪宅市場價值繼續表現較為堅挺的主要原因。從今年上海天價豪宅市場趨勢來看，今年天價豪宅成交套數或超過350套，達到歷年來豪宅成交套數總量新高值。具體來講：

首先、市中心土地資源“稀缺性”支援天價豪宅價值持續增值。

市中心的地塊，出讓一塊少一塊，土地資源“稀缺性”的特征決定了市中心核心地段的地塊還是走高階豪宅的路線。比如，在陸家嘴、新天地、上海前灘、董家渡等市中心核心地段，近幾年幾乎沒有新增建設用地的供應，這也就意味著，這些板塊天價豪宅賣一套少一套，天價豪宅的“稀缺性”將逐步體現，其未來升值及增值價值也值得期待。

第二、上海樓板價“地王”出現，誘發天價豪宅市場更加堅挺。

2014年7月9日，麗豐控股旗下注冊公司東方動力有限公司以5.77億元奪得黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗地塊。該地塊成交樓板價為59859元/平方米，剔除保障房的樓板價為85513元/平方米，更新了之前73099元/平方米全國“單價地王”的紀錄!

此外，2014年年底，格力地產(600185,股吧)、三湘地產分別拿下前灘上海樓板價“地王”，而6.6萬元/平方米的樓板價已經成為周邊豪宅項目走向堅挺的依據。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由於黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊樓板價已達85513元/平方米，前灘地塊樓板價也達到6.6萬/平方米，這對於周邊板塊來講，比如黃埔濱江板塊、陸家嘴板塊、外灘板塊、淮海中路板塊，甚至整個天價豪宅市場，均會受到土地成本攀升的影響，這些板塊的天價豪宅價格一定會因此而更加堅挺。

第三、高階人才及富豪階層聚集，上海天價豪宅市場需求長期存在。

從客戶需求的角度來講，上海處於未來世界級經濟中心的長三角都市圈中的核心地位，上海國際金融中心、上海國際航運中心、上海國際貿易中心等 上海“四個中心”啟動，上海自貿區的設立等，將有大量高科技人才、管理人員引進，大上海的高階居住市場需求前景可期。

此外，2014年9月12日，胡潤研究院發布了《2014中國高凈值人群養生白皮書》。該白皮書顯示，截至2013年年底，除港澳臺之外的全國31個省、市、自治區中，千萬富豪(含億萬富豪及以上)人數已達109萬人，比上一年增加4萬人，漲幅3.8%；其中億萬富豪人數已達6.7萬人，比上一年增加2500人，漲幅3.7%。胡潤預測，未來三年，中國億萬資產以上的富豪人數可能達到7.3萬人，千萬富豪可能達到121萬人。富豪人數的上漲主要源自gdp和房價的增長。

從地理分布來看，定居北京（樓盤）的千萬富豪比去年增加8000人，達到19.2萬人，億萬富豪比去年增加600人，達到1.13萬人，全國排名第一；廣東有18萬位千萬富豪和1萬位億萬富豪，排名第二；上海有15.9萬位千萬富豪和9100位億萬富豪，排名第三；浙江有13.3萬位千萬富豪和7800位億萬富豪，排名第四。這四個省市共擁有千萬富豪66.4萬人，占全國的61%。

從上述數據可以看出，正是由於這些富豪階層頻出，使得全國各地的一些資金流向上海最為尊貴優越的頂級豪宅，未來上海天價豪宅項目的前景可期，未來仍然有較大的市場需求及增值空間。

第四、2015年上海樓市繼續“限購”利好天價豪宅市場。

在1月25日舉行的市政協委員現場咨詢會上，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生稱，2015年上海不會放開限購。隨后，官方也多次表示上海樓市限購不會放開。這也就意味著由於樓市限購存在，仍然會使大量高階市場需求置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，高階住宅市場的抗跌性還是比較強的，在市場高漲期，高階住宅市場成交較為活躍，對於投資客的資產保值增值具有重要的作用；而在市場低迷或市場平穩期，天價豪宅市場盡管有時會呈現出階段性成交低迷甚至大幅降價的狀況，但由於市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及高階住宅物業的抗跌性較強等原因，投資客在這個時候正是有更多的時間去選擇合適的項目去投資“抄底”。

當前，在2015年樓市繼續“限購”的市場背景下，由於330新政、股市獲利資金轉投樓市等因素，天價豪宅市場需求正在大幅釋放，市場已經出現回暖的趨勢。而此時，由於樓市限購存在，仍然會使大量高階市場需求置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。這也就意味著，未來市場一旦反彈或限購政策一旦松動，投資者將獲得更大的投資回報與收益。

2015年上半年上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交明細