陸房市分化嚴重！杭州靠「低密住宅」逆漲9.5%居冠 48城中古屋卻陷「以價換量」困境

中國第三方研究機構上周四 (1 日) 發布的百城價格指數報告指出，中國房市上月呈現結構性分化特徵，儘管建商推盤節奏整體放緩，但部分城市優質改善項目入市帶動新屋價格結構性上漲，而中古屋市場則持續承壓，核心城市透過「以價換量」維持交易活躍度。

指數顯示，在新屋市場上，中國 4 月百城新屋價格季增 0.15%。四個一線城市中，上海以像嶼蘇河琹廬、浦發蓮園等高端改善項目入市，新屋價格月增 0.61%，位居百城第二。杭州因晴瀾軒、濱江潮語映月軒等低密建案觸發搖號機制，以 0.95% 的漲幅領先全國。

值得關注的是，二線城市新屋價格僅微漲 0.1%，其中杭州成為唯一漲幅突破 0.5% 的核心城市，而三、四線城市新屋價格連兩月下行，季減 0.11%，秦皇島、烏魯木齊等城市跌幅超過 0.8%。

從城市漲跌分佈來看，新屋價格上漲城市數量持續萎縮，35 個較三月上漲的城市中，上海、杭州、合肥等 10 個重點城市漲幅超過 0.3%，但仍有 55 個城市新房價月增下跌，其中東營、銀川等 10 城價格持平。

此外，區域分化明顯，長三角區域核心城市價格韌性較強，而中西部及部分東部城市面臨去化壓力。

中古屋市場則呈全線下跌態勢，百城價格季減 0.58%。在一線城市中，上海中古屋市場活躍度相對突出，業主預期修復使價格跌幅縮小至 0.32%，但整體市場仍處於調整期。

二線城市中，受取消限售政策影響，4 月掛牌量攀升導致價格較 3 月下跌 0.77%，福州、常州等 48 個城市跌幅超過 0.5%，三、四線城市則連兩月維持 0.73% 的季減表現，淮安、鹽城等 19 個城市跌幅超 1%，市場調整壓力加劇。

另據中指研究院同步發布的《2025 年 1-4 月中國房地產企業銷售業績排行榜》，前百大建商銷售總額年減 10.2% 至人民幣 1.12 兆元，百億房人數較去年同期減少 3 家。

中指研究院企業研究總監劉水指出，建商正從規模導向轉向品質提升，透過優化簽約回款率、聚焦優質專案改善毛利率。當前企業普遍採取「一城一策」行銷策略，加強數位化通路建設，以因應市場分化行情。

展望後市，報告認為隨著供需兩端政策效應顯現，核心城市房市可望逐步修復，但都市之間的分化格局仍將延續。

報告中也指出，在土地市場理性回歸、庫存結構持續優化的背景下，具備產品力優勢的改善型項目有望成為市場突破口。值得關注的是，政策層面強調「持續鞏固房地產市場穩定態勢」，預計後續仍將有針對性支持措施推出。