〈房產〉南韓首爾金融中心汝矣島A級商辦低空置率表現穩定

南韓首爾的漢江邊汝矣島自南韓證券交易所 (KRX) 在 1979 年遷入，進一步吸引證券、金融、保險業進駐而形成目前在首爾的金融中心，依商仲 JLL Korea 的統計顯示，進駐汝矣島的企業以金融保險業重心，而汝矣島 YBD 的 A 級辦公室在第二季的空置率爲 4%，表現也優於 CBD 的 4.4% 空置率。

就 2025 年第二季的南韓首爾 A 級辦公室空置率爲 3.2%，而就個別商圈來看，CBD(市中心) 的空置率爲 4.4%、 YBD 爲 4%、江南 GBD 的空置率數低僅 1.2%。

而商仲 JLL Korea 研究部主管 Veronica Shim 指出，由於缺乏可開發用地，汝矣島與江南相對較能避免大規模供給潮，在 CBD 自 2026 年起將迎來新增供給，許多新建案將落成於乙支路 3 街站、或首爾站附近，這些地區距離傳統 CBD 核心區有一定距離。也因此，新供給將擴大 CBD 市場的地理範圍。

Veronica Shim 並補充，受益於利率下降及市場充裕的閒置資金，首爾整體資本化率（Cap Rate）可能進一步收窄。儘管新增供給將帶來阻力，商辦價格仍有望緩慢上升。

進駐汝矣島「IFC Seoul 首爾國際金融中心」的最主要租戶之一的 Deloitte Korea 德勤集團，資深合夥人 Paul JH KIM 金在煥指出，在疫情期間美國的商辦市場交易崩解，但在韓國的商辦市場仍相對持穩，而以目前來看 ，一直到 2029 年， 空置率低的韓國的商辦供需，都不致出現大量的變化。

首爾汝矣島內有曾爲韓國最高的 63 大廈、首爾國際金融中心（IFC）三棟量體、2020 年落成的 Parc1 tower，都是豪辦與五星飯店複合式商業地產，也有地標建築的現代百貨。

在新北市的商辦市場近兩年交易動能顯著升溫走勢來看，2024 年新北市商辦全年累計交易達 130 億元，改寫歷史新高紀錄，興富發 (2542-TW) 指出，新莊副都心在「行政、交通、產業、金融商業、文化」五合一複合機能全數到位之際，已快速崛起，成為企業在北台灣布局的戰略重鎮。以興富發在新莊副都心推出的商辦「國家壹號廣場」預售建案為例，總銷約逾 300 億元，並且強調彈性配置與多元機能，對標國際企業總部趨勢。

以新北市新莊副都心目前的優勢而言，興富發並朝對標汝矣島優勢發展。主要中央合署部會進駐而形成的行政特區；在交通面有機捷國門經濟第一站，產業面首都圈黃金廊帶計畫，讓副都心成為周邊知識產業園區，新北產業園區和楓江產業園區產值的總部門面首選，金融面更磁吸銀行布局，飯店購屋會展兼備。文化面則有國家電影中心二期計畫啟動，並朝對標汝矣島優勢發展。

集團 2025 年合計商辦案推案總銷達 783 億元占總銷約 45%，推案地區涵蓋雙北、台中、台南及高雄。