倫敦商辦炙手可熱，租金可望續漲 全球REITs持續多頭格局！

觀察全球主要都市的租金報酬率，目前最高的是東京的5%、而美國紐約和英國倫敦分別為3.85%、3.23%，即使是同為大中華地區的香港和上海則分別高達2.86%與2.63%，而台灣目前仍僅有1.56% 房租收益明顯偏低。投資全球REITs，將可不再侷限於台灣的低房租收益，且免除在物業管理與各國不同政令法規資金稅制的困擾。

台新全球不動產入息基金(本基金配息來源可能為本金)經理人謝夢蘭表示，全球REITs投資範圍主要為商用不動產，包含零售與辦公室。商用不動產投資特性包括: (1) 與景氣正相關 (2) 對利率敏感度低於住宅，以美國及英國為例，美國2015、2016年GDP預估成長3.1%、3.1%；英國2015、2016年GDP預估成長2.7%、2.3%。(資料來源: IMF, 2015年4月份預估值)

謝夢蘭表示，倫敦金融中心辦公室空置率2015年應會達到波段新低3-4%，A級商辦租金成長率可達8%上下，為全球商辦中最高的區域。加上英國基本面穩定、利率維持低檔，在未來2-3年，新增樓板面積仍然有限，商辦仍處於供不應求狀況，租金成長可期。謝夢蘭指出目前英國的勞動市場情勢樂觀，截至2015年6月份，失業率降至5.6%，平均週薪的成長率約2.4%。良好的總體環境，配合寬鬆資金環境，預估倫敦的商辦可維持目前4.5%-5%的投資回報率。

至於何時商用不動產的趨勢會下滑? 謝夢蘭表示，一般來說有三個觀察的指標 (1)景氣反轉向下 (2)利率升至高點 (3)供過於求，但在未來兩至三年間發生的可能性極低，故持續看好商用不動產的趨勢。台新投信投資長莊明書表示，影響商用不動產的各項因子，目前均處於正面循環，因此，預期商用不動產的空置率持續下降、租金成長率也將上揚。另外，商辦也需考量供需，英美主要商業區在短期未有大量建案釋出，整體上仍處於供不應求狀況，全球REITs中長可期。建議投資人維持REITs的投資部位。

謝夢蘭表示，雖然目前處在市場震盪的情況，根據歷史經驗，不難發現，各項主要金融資產投資報酬率，從2000年統計至2014年底，這15個年度當中有8個年度，全球REITs績效表現為年度第一，平均報酬率約14%。標普全球REITs指數及美國特別股ETF，報酬率均相對其他指數佳。顯示在資產配置上，納入全球REITs與特別股做為核心之資產，同動加入高息股票與債券，能有效提升資產的防護力。在目前市場震盪情況下，全球REITs將是資金最佳避風港，適度布局可降低整體投資組合波動度，達到穩健增值及下檔之保護效果。資料來源：Bloomberg,資料日期截至2015/6/30。註：指數統計資料僅供參考不代表實際報酬及績效之保證。

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