民間智庫“八問前海”引發大討論

旅港經濟學者拋出不同看法 “不能有開發商進駐就說在搞房地產”

“從注冊前海的4萬多家企業來看，很難看出未來前海清晰的產業方向，但這些企業超過50%是金融類，金融業是主業，並不含糊”、“數萬家企業要辦公必須有寫字樓，但有實力拿地作總部大樓的企業畢竟是少數。不能因為一些著名房地產商拿地建寫字樓，就說前海是在搞房地產”……

25日，由原深圳市委常委張思平任理事長的深圳創新發展研究院繼“深圳改革萬言書”后，再度推出重磅報告，聚焦前海開發建設，從前海的目標定位、產業發展、深港合作等八大方面提出建言，引起坊間一片熱議。兩天之后，已跟蹤研究前海8年的旅港經濟學者林嶺東撰文《〈前海熱中的冷思考——對前海開發建設的幾點建議〉之“冰鎮思考”》，就其中一些重要問題展開商榷。

商榷

1

建設目標有沒有必要分三個層次？

深圳創新發展研究院：

建議將前海開發建設的方向確定為三個層次的目標，第一個層次或最低目標是建設深圳西部以承載服務業總部為主的現代化新城區；第二個層次或中等目標是建設深港服務業合作和雙城融合的先導示范區；第三個層次或最高目標是改革創新的試驗區。

但林嶺東認為，第二、第三個層次目標基本上就是前海現有的定位，既是國務院批復的前海四大定位“現代服務業體制機制創新區、現代服務業發展集聚區、香港與內地緊密合作的先導區、珠三角地區產業升級的引領區”。而第一個目標只要前海高樓建起，即會達到。“在深圳2007年的城市總體規劃中，早就確定了前海為深圳‘雙中心’之一，而整個深圳原關內地區，基本上已沒有制造業，加上前海寫字樓較貴，只有大企業總部和一些利潤率較高的專業服務業才能呆得下去，所以最終一定是服務業總部基地。”

林嶺東認為，前海定位實際有個關鍵點，即前海在國家金融國際化（包括人民幣國際化）戰略中扮演重要角色，這是前海未來成敗的關鍵。因此前海的改革創新有賴於整個國家在金融領域的改革開放創新。

商榷

2

說前海產業方向不清晰是否客觀？

深圳創新發展研究院：

從已經在市場監管局注冊分局登記注冊的前海幾萬家企業來看，已經很難看出未來前海的清晰的產業方向，也很難體現前海的產業特點。

林嶺東認為，此批評並不客觀。

“首先，前海目前已注冊的4萬多家公司中，超過50%是金融類，金融業是前海的主業，十分清晰，並不含糊；其次，不符合產業目錄的，一般很難注冊前海，符合產業目錄的，即在其確定的‘金融、專業服務、物流、科技資訊服務’的四大主導產業范圍之內；再者，金融等服務業的主要載體是寫字樓，在一片空地上建些基礎設施和寫字樓，並不能當作‘房地產業’。”

林嶺東說，前海是否在搞房地產，是過去兩三年里，外界對前海詬病最多的話題之一。但在他的觀察中，前海規劃的住宅項目十分少，且主要是保障房。而前海周邊許多在售樓盤，倒是都打著前海概念賣樓，但並不在前海合作區范圍內，不能把這筆賬記在前海頭上。

“除了前海灣保稅港區，前海其他地塊主要是寫字樓。雖然有些著名的房地產商進前海拿地建寫字樓，但不能說前海就是在搞房地產。”林嶺東說，寫字樓分兩種形式，一種是企業自建，作為辦公用房；另一種就是專業商業地產商開發寫字樓。有實力在前海拿地作總部大樓的企業畢竟是少數，其余數萬家公司在前海也要有辦公室，這必須得有專業的商業地產商建寫字樓來完成。

不過，林嶺東也直言，除了萬科企業公館里的一些金融機構、專業服務機構之外，注冊在前海的大部分企業仍未入駐，所以仍不能確定未來前海的產業結構會否有一些變化。

商榷

3

還管港人就業，深港合作領域是否拓得太寬？

深圳創新發展研究院：

在深港合作上，前海一是在合作的領域上拓得太寬，合作目的越來越模糊，比如提出要成為香港青年創業的“夢工廠”，為其提供土地、資金；二是在合作對象上，中小企業多、大型骨干企業少，數量多，質量不高。

對此，林嶺東觀察，去20多年里，真正兼顧深港雙方利益考量來建立的合作平臺，一是“深港創新圈”計劃，另一個是前海深港現代服務業合作平臺，特別是后者，真正掀開了深港合作的新篇章。“某種程度上可以說，由於前海管理局這幾年的努力，深港合作正在逐漸找到雙方的利益共同面，基礎正在逐漸扎牢。雙方合作的深度將在未來幾年內逐漸顯現出來。”

林嶺東說，研究院的一些批評並不符合實際。比如，說前海只有一些香港小企業進來，大企業不進來。事實上，香港的一些大企業正在深度介入前海開發，匯豐銀行、恒生、東亞銀行等都在與前海進行合作談判，香港金銀業貿易場也與前海有合作項目，還有香港周大福集團及其子公司新世界集團都在一起參與前海開發。“香港的大公司決策程度都相當漫長，一個大的合作項目，沒有兩三年甚至更長的談判，根本不可能有最後結果。前海管理局雖已掛牌5年，但前期更多是基礎設施建設，有了初步基礎，才有可能逐步引進項目投資。”

另一方面，林嶺東認為，對前海深港青年夢工場的批評也不客觀。“所謂雙方合作，首先是感情的建立和默契，互相了解對方需求，而青年夢工場正是這樣一個探索過程中的精彩案例。”林嶺東說，香港青年創業最大問題是本土市場狹小，不足以支撐創業公司的初期成長。青年夢工場切入這個情感空間，為香港青年打造一個較具可能性的創業空間，是了解香港需求之后的靈感設計。

林嶺東說，前海倘若只是惠及深圳，而不能惠及香港，不能幫助香港解決產業空心化、就業崗位萎縮等諸多現實問題，將不能完成“深港合作任務”。

商榷

4

前海地價高是政策所致？

深圳創新發展研究院：

到目前為止，前海已經出讓土地19宗，土地面積92萬平方米，建筑面積508萬平方米，成交額713億元人民幣。其中，幾宗大的地塊土地出讓時樓面價格都在2萬元/平方米以上，成為這兩年深圳土地出讓的價格“地標”。而前海土地出讓價格高，原因之一就是前海局確定了土地使用權出讓收入15%—20%劃入產業發展基金的政策，從而使得前海局與開發商形成了利益共同體。

林嶺東認為這個斷言比較武斷。“不要說前海，深圳全市土地出讓價格相比鄰近城市，都是很高的，這是深圳特殊的房地產市場導致。前海作為深圳未來的金融中心區，地價高也很正常。我認為關鍵是這筆錢的收入和開支是否透明、合理，而不能由於有這筆收入而斷言前海管理局和開發商結成了利益共同體。”

此外，研究院的報告還批評了前海“0—2.5級土地開發”理念和模式（記者注：0.5級開發是建設一批臨時建筑、給排水、供電等基礎設施；1級開發是土地整備；1.5級開發是根據開發時序和現狀進行過渡性的開發，建設一批過渡性建筑，比如前海企業公館；2級開發是土地出讓后的業主開發；2.5級開發就是前海管理局從土地出讓后的業主中拿回30%的辦公物業，用於扶持產業發展）。其中認為，1.5級過渡性開發，對前海的規劃、建設、成本、效益以及將來拆除等方面都可能帶來後遺症，並指出過去30多年里，所謂閑置土地上建設的大量臨時建筑，其中相當一部分是違章建筑，包括住宅、工廠、寫字樓、公共設施等，這為后來城市的規劃、開發、建設、管理帶來拆除、搬遷、補償、安置等後遺症。

但林嶺東認為，研究院應先研究當下1.5級開發的萬科企業公館，看看是否和當年的臨時建筑有可比性，包括土地的用地性質、合同化管理、法律文書的細節、相關的財務安排、政府對土地的監管等，“如果沒有調研，僅類比上世紀80、90年代的案例（就下結論），不夠公允”。

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