政府如何給一線房產市場看顏色

丁祖昱評樓市，獨家原創點評。大家對當前的市場沒有必要過分擔憂。如果是因為投資、投機而造成的市場暴漲，很快也會受到市場自身的打擊。

最近一段時間，由於媒體紛紛報導一線城市房價暴漲，相關政府領導紛紛表態要對當前的火爆市場給予一定的控制。

於是，市場上開始瘋傳關於一線城市的相關調控政策即將襲來。市場謠傳的有多種版本，比較多的是限購升級版，比如傳言說外地人在上海（樓盤）購房社保繳存年限從2年調整到5年，在深圳（樓盤）購房社保“1改3”。另外，更多的是對於市場秩序的相關維護，比如關於對場外配資、提供“首付貸”等金融手段的暫停。也有說要加稅的，提高相應的交易方面的稅收。還有說在發放預售許可證時要實施限價措施的。反正就是一副“山雨欲來風滿樓”的架勢。

到底當前市場如何？到底政府應該出臺哪些政策、手段？我有一些觀點和建議，僅供大家參考。

觀點一：一線城市並未出現大范圍炒房潮，部分二線反倒需引起重視

從目前情況來看，一線城市並沒出現嚴重的投資、投機熱，炒房潮並非大范圍存在。一線城市當中，北京（樓盤）、上海、廣州（樓盤）三個城市，社會秩序相對穩定，炒房情況比較嚴重的是深圳，市委書記馬興瑞也已經明確表態要對此進行打擊。由於限購政策在這四個城市落實情況還不錯，所以，並不需要對媒體報導的投資、投機過度擔心，特別是北上廣。反而一部分非限購二線城市的投資、投機現象已經愈演愈烈，部分剛需盤投資客戶超過70%，直接推動了房價的暴漲。

觀點二：輿論導向是影響市場情緒的最核心因素，並非真正的供需失衡

節前節后，一線城市的銷售火爆，其中尤以深圳成交量價暴漲為甚。這當中最主要的原因是購房者的情緒被極大調動、點燃。購房者的普遍心理是：房價開始快速上升，再不買的話，房價又會進一步上漲。在此心態下，出現了非理性集中入市的羊群效應。

這當中，媒體可以說是起到了推波助瀾的作用，直接造成了購房者的恐慌，使之都紛紛鎖定房源、簽約購房、落袋為安。但事實上，如果沒有媒體的推波助瀾，市場可能會是另一番景象。

觀點三：金融杠桿並未過度，場外配資大多是為了給購房者提供過橋貸款

被眾多媒體和政府詬病的所謂金融手段，類似於場外配資、“零首付”等，被部分媒體認為是推動房價上漲的罪魁禍首。但事實上，目前這類場外配資手段大多都是為了賣房、買房之間的房款時間差而做的過橋貸款。以鏈家為例，去年鏈家理財80%的資金都是在三個月內還清的，實際為交易起到了極大的促進作用，而並不存在大范圍的所謂“零首付”購房狀況。

觀點四：春節前后正是供應青黃不接的時候，並未出現大范圍的捂盤惜售

當前，各個一線城市的消化周期都達到了歷史最低點，很重要的一個原因是供應量不夠。一方面，是因為1、2月原本就是樓市淡季，開發商一般不太選擇在這個時間推盤，而大多會選擇在3月中下旬開盤上市。另外也有一定的政府因素，政府為了控制當前房價，而采取對部分中高階樓盤停止辦理預售證的做法，也造成了事實上的供應減少。

隨著三月中下旬的來臨以及兩會的結束，供應將會逐步恢復正常，青黃不接的階段也將過去。而當前，政府加快預售證的辦理才是解決短期供求失衡最重要的手段。

對於應對的政策，我還有以下幾個建議。

建議一：沒必要出臺所謂的限購升級政策

目前而言，無論是深圳、上海還是北京，對於外來人口的所謂歧視性政策沒有必要進行進一步的升級，但對於相應材料的審核可以更加嚴格，以防作假。

建議二：稅費、金融支援等沒必要做太大的調整

通過加稅來抑制交易，這是最不可取的，是惡政。金融層面，可以加強審核，或者不對其他城市施以首付降至20%等的政策優惠，但完全沒有必要提高首付比例，特別是對首套置業群體，也沒有必要對貸款利息做一些懲罰性的設計。

當然，對銀行、中介機構及企業做的場外配資、“首付貸”這類金融產品應該加強審核。對貸款資格加強審核，以實現對真正需要買房、換房的客戶群體繼續給以支援，而對投資、投機客戶予以相應限制。

建議三：對交易等市場秩序應當加強管理

對於包括炒樓花、炒房等已經出現的現象應該給予堅決的打擊和抑制，不能蔓延開來，造成事實上的供應短缺和房價泡沫。這一點，尤其在深圳，相關政府應該采取一定的措施。在其他城市，應該進一步加強交易管理，維護良好的市場秩序，同時也要引導媒體進行更加客觀公正的報導。

建議四：盡可能增加土地的供應

雖然遠水解不了近渴，但能夠增加更多的住宅用地供應，對市場是會有一定幫助的。容積率要盡量地挖潛，供地結構上面，像深圳已經提出要加大關外的土地供應，其實，上海、北京的中心城區之外也還是有一定潛力可挖的。完全可以把未來的一些額度拿到當前，提前供給，以平衡當前供不應求的市場。

所以，大家對當前的市場沒有必要過分擔憂。如果是因為投資、投機而造成的市場暴漲，很快也會受到市場自身的打擊，過去十年市場的整體表現也充分這一點，市場的力量還是相當強大的。再加上北上廣深嚴格的限購政策，因而無需過分“杞人憂天”。市場整體還是非常健康的，當然也還需要進一步的引導和規範。