馬光遠：認真地討論一次中國房地產何時崩盤

文 | 馬光遠撲騰話最標腫的正經經濟學家

最近中國房地產最大的事是兩個之前市場發瘋的城市，上海（樓盤）和深圳（樓盤）相繼出台了非常嚴厲的調控政策，為市場降溫。特別是上海無論在限購政策，還是限貸政策上，都堪稱史上最為嚴厲，再加上明確禁止首付貸等金融工具，如果真正執行，對市場的影響之大不可小視。

從目前輿論的效果看，政策的威懾力還是相當大。今天凌晨我飛抵深圳，深圳接我的地產界的人士告訴我，深圳的成交量下降明顯，市場的觀望情緒很大。

同時，在地產問題上，我一直比較認可的高盛的哈繼銘先生在博鰲論壇，對於中國房價發表了引人關注的觀點。他認為中國的房價應該到了跌的時候，但政府不讓跌。在他看來，中國房地產的泡沫是全球最大的。為了避免誤解，根據媒體的實錄，將哈繼銘先生的原話附在後面：

（中國）房地產的情況和匯率很類似，就是中國的房價應該是已經到了下跌的階段了，之所以沒有下跌是我們政策在不斷地推動它。包括輿論上的推動，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力地使得有更多的人可以來買房子，目的當然很直接的就是穩增長、穩金融，但是我覺得這些措施可能都是過度地注重了短期的利益、短期的穩定，它可能是以更長期的不穩定為代價的。

因為我們知道中國其實房價是很貴的，大家都說香港房價貴，是香港房價是貴，但是香港的房價收入比在全世界來看是除大陸以外最高的，它是15.6倍，那麼紐約和倫敦差不多都是在10倍、12倍，日本東京只有8倍，你知道中國深圳是多少嗎？28倍。上海和北京（樓盤）也都是超過香港的，所以有很多人說香港（的房地產）是世界上泡沫最大的，我覺得不是，中國大陸的房地產是泡沫最大的，遠遠大於香港的，遠遠大於全球的。

我總結一下，哈繼銘先生表達了兩個觀點：一是中國房價應該跌但是我們不讓它跌；二是按照房價收入比，深圳的房價收入比遠超東京、紐約、倫敦，中國的房地產泡沫是全球最大的。

說實話，哈繼銘先生的這兩個觀點，我既同意，也不同意。同意是在於，中國很多存量極其驚人的三四線城市，房價居然沒有明顯的下跌。按照基本的供求規律，這些城市的房價沒有任何支撐，不下跌的原因，一是開發商其實已經沒有太大的降價空間，二是地方政府根本不願意讓其降價，降價在目前整個去庫存的策略中是基本不被考慮的選項。但，這僅僅指三四線供大於求的城市，對於一二線的熱點城市而言，我很難理解，在貨幣放水、房地產救市政策明顯出台的情況下，需求依然存在，房價怎麼可能跌。中國房地產最奇怪的地方就是，高價格不見得有泡沫，低價格不見得沒有泡沫。

一二線城市的房價高嗎？哈繼銘先生是用房價收入比來說中國房地產泡沫最高，其實，就絕對值而言，到海外置業的中國人突然發現，日本帝國主義和美帝國主義的房價在絕對值上都比中國便宜很多。我過去一直給很多搞房地產研究的人普及常識，不要拿房價收入比來說中國房地產的泡沫，因為房價收入比不是一個很好的測算房地產泡沫的指標。

中國熱點城市是典型的「許三多」——錢多人多需求多。比如北京，北京目前的房價和很多北京普通人根本沒有任何關系，五環內均價6萬左右的房價，不要說一輩子，就是從乾隆爺時候開始攢錢，也買不起。北京的房價對應的是全國，甚至全球的有錢人，拿中國的錢和北京的房子比，仍然是錢多，而不是房子多。這就是北京、上海、深圳等地的房價絕對值遠高於很多國際大都市，但房價仍然會上漲的原因。拿房價收入比來衡量中國的房地產泡沫，這個指標根本不適用。

但是，我同意哈繼銘對於中國房地產泡沫是全球最大的判斷！而且我認為這個泡沫主要不是在高房價的一二線熱點城市，而是在天量庫存的三四線。中國房地產如果真的崩盤，那一定是三四線先崩盤。這是一個基本常識。所以，目前中國房地產政策最大的尷尬是，在政策的刺激下，政府期待熱起來的地方根本熱不起來，而不該熱的一二線城市卻高燒不退。於是在去庫存的周期下，卻又自相矛盾地出台嚴厲的調控措施去遏制瘋狂的行情。

在之前很多文章里，我提及本次一線城市房價瘋漲時出現的一個令人不安的現象：買房者和賣房者都非常恐慌，以一種末世的、視死如歸的心態在參與這個游戲。買房者的恐慌是過去的多次暴漲讓其不敢等待，而賣房者的恐慌在於從內心深處感覺這種瘋漲缺乏支撐和邏輯。我一直說，瘋漲不可持續，瘋漲會讓中國房地產的大調整提前到來。上海、深圳被迫出手，是不忍看到反彈的趨勢早早夭折，這次出手是真的為了救，是為了避免瘋漲引發暴跌的結果，而不是打。

面對一個不聽話的、惹是生非的兒子，家長有時候會當着眾人的面收拾兒子，但一回到家，立即安撫。按照這個邏輯理解上海、深圳的政策，基本是對的。

但是，如果限購、限貸以及打擊首付貸等措施見效，包括北京打擊各種不符合買房資格的人的行動是真的，那一線城市今年的早春行情恐怕會迎來真正的春寒。一線城市銷量和價格的調整恐怕很難避免。

盡管中國房地產泡沫真的已經很大，但要討論泡沫何時破滅仍然不屬於我的專業和興趣范圍，謝國忠老師在這個事情上表現出了多年來持之以恆的精神。對於這個問題，我的回答仍然是三個100%：第一，中國房價100%太高，不承認房價太高不實事求是；第二，中國房地產遲早有一天100%會崩盤，因為所有國家的房地產在經歷非理性繁榮之後最終的命運都是崩盤，無一例外；第三，中國房地產什麼時候崩盤，我100%不知道。因為經濟學根本預測不了資產價格何時崩盤的問題，如果誰說自己預測對了，用我的朋友王牧笛的話說，這個人一定是個騙子。

但是，我可以肯定地說，2016年中國房地產不會有太大的問題，一線瘋漲不可持續，但20%的城市的房地產復蘇的趨勢不會改變。(功夫財經) 【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】