「首付貸」理財產品風險積聚

“首付貸”理財產品風險積聚 專家提醒投資者須謹慎看待

分析人士認為，雖然“首付貸”產品給投資者帶來了可觀的收益，但其也面臨巨大風險，投資者須謹慎看待。 

“首先是作為基礎資產的房產真實性及估值問題，房產的真實估值及抵押的真實性存在很多可操作的空間，投資者很難去辨別；此外，如果資金流向了高槓杆炒房的投機客，一旦房價不能持續上漲，就面臨較大的違約風險。”有業內專家稱。 

股市調整、銀行理財產品收益率一路走低，讓手中有十幾萬元閒錢的外企員工小陳苦於尋找好的投資渠道。最近他聽一位朋友說，某家房地產平台上一款叫做“好房貸”的產品，年化收益率能達到10%，小陳瞬間動了心。 

雖然監管部門已對房地產“首付貸”產品明令禁止，但變身“好房貸”、“消費貸”、“換房貸”、“生活貸”的“首付貸”產品並未在市場中絕跡，他們一邊以高收益吸引投資者，另一邊則將籌集到的資金用於支持購房者。 

“目前監管層已經明確表態要嚴查此事，至少目前風險還在可控的范圍內。而對於普通投資者來說，要謹慎看待圍繞房市高槓杆投機炒作包裝出來的眾籌、P2P等‘首付貸’產品。”采訪中理財專家這樣提醒投資者。 

“去庫存”與“搶購潮” 

2015年底召開的中央經濟工作會議，明確提出“去庫存”是我國2016年經濟工作的五大任務之一。 

全國政協委員、住建部專家委員會成員張鴻銘曾表示，中國的庫存規模約為66.72億平方米，按照當前的消化速度，大約需要5.19年的消化周期。66.72億平方米庫存占用的資金規模約為40萬億元。在這40萬億元資金中，約有1/3為房地產開發商的自有資金，另外超過2/3部分為“債務”。如果庫存問題得不到解決，那麼開發商資金斷裂的可能性就會大幅提升，從而將會引起一系列的社會問題。 

與三四線城市巨大的“去庫存”壓力形成鮮明對比的，是一線城市飛漲的房價和“搶購潮”。一天提三次價、過戶大廳“一號難求”、房產中介門前排起長隊……今年春節過後，深圳、北京、上海等一線城市的樓市火爆。 

在房地產行業整體平緩發展的背景下，為什麼這幾個城市的房價出現了瘋狂上漲？目前市場上普遍認為，短時間內突然出現大量資金進入樓市，是因為槓杆比例突然放大的原因。 

“購買者通過銀行貸款買房本身就是一種加槓杆的行為，比如，一個購房者要購買一套價值為300萬元的房子，現在已經有城市的首付比例下降至2.5成，那麼他只要支付75萬就可以通過銀行按揭購買，此時他的杆槓率為4倍。”普益標准研究員匡宸郗表示。 

而事實上，匡宸郗告訴記者：“槓杆還在不斷放大。” 

“首付貸”助推槓杆放大 

那麼，如何在正常基礎上加槓杆呢？ 

記者在采訪中了解到，第一種方式是貸款槓杆加開發商墊資。 

“開發商或為了促進銷售，或為了快速回籠資金，會向購房者提供‘首付分期’的方法，幫助購房者買房。”一位房地產中介人士對記者表示，“開發商提出，投資者可以先只支付首付款的三分之一，開發商借給他剩下的三分之二，約定未來某個時間還款，並讓投資者拿着合同去銀行申請貸款。” 

“此時投資者的槓杆率變成了12倍。但是，這種方式容易被銀行識別，而銀行一旦識別，通常會拒絕該樓盤所有購房者的貸款申請，因此對於開發商來說，此種模式操作風險極大，並不可取。”匡宸郗說。 

而第二種方式，就是貸款槓杆加眾籌、P2P、“首付貸”等高槓杆房地產理財產品。 

從資產端來看，其原理和開發商墊資類似，只是資金來源是眾籌、P2P、“首付貸”等非銀行系房地產理財產品，但是有些理財產品為了追求高收益，對於購房者自有出資的要求會更低，這樣購房者的杆槓率會被進一步放大。 

匡宸郗表示，以“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。那麼，在上例中，購房者75%的房款由銀行貸款提供，20%的房款由理財產品提供，自己僅需提供5%，即15萬元的自有資金就可以購得價值300萬元的房產，其槓杆率為20倍。這就為炒房客提供了極其便利的炒房資金，而這種炒房方式一旦被發現，就會吸引更多炒房客的加入，從而進一步推高房價。 

從資金端來看，其做法較為簡單，就是P2P等第三方平台通過發行理財產品公開募集資金，再將資金用於支持購房者的購房行為。 

“首付貸”理財產品為何能在短時間內得到如此迅速的擴張？ 

專家認為，最主要的原因在於“資產荒”和股市低迷。“一方面，隨着我國經濟結構調整進入攻堅階段，前期累積的風險不斷爆發，市場上的優質資產在減少；另一方面，自2015年開始，銀行理財產品收益率一路走低，收益率大概為4%左右，加之2015年下半年表現差強人意的股市，投資渠道進一步縮窄。在此背景下，收益率大多維持在10%左右的P2P理財產品無疑讓投資者眼前一亮。”匡宸郗說。 

此外，“首付貸”產品主要以一二線城市為主，投資者普遍認為該區域房價堅挺，也使這類產品受到投資者的熱捧。 

投資風險須警惕 

分析人士認為，雖然“首付貸”產品給投資者帶來了可觀的收益，但其也面臨巨大風險，投資者須謹慎看待。 

“首先是作為基礎資產的房產真實性及估值問題，房產的真實估值及抵押的真實性存在很多可操作的空間，投資者很難去辨別；此外，如果資金流向了高槓杆炒房的投機客，一旦房價不能持續上漲，就面臨較大的違約風險。”有業內專家稱。 

匡宸郗還坦言，如果樓市價格上漲速度下降，投機價值下降，那麼入場資金將會迅速減少，從而進一步抑制房價上漲。而當房價一旦出現拐點，投機性購房者就會迅速出售自己手上的房產，即使在政府出手穩住房價的最好假設中，也會出現“有價無市”的局面，而投機性購房者在無法迅速套現的同時，還要承受巨大的現金流壓力。如果資金鏈斷裂，風險必將爆發，由於自有資金太小，投機者選擇違約的可能性就急劇上升。當這樣的事件集中爆發時，風險不僅會傳遞到銀行，也會蔓延至P2P的投資者。到時，P2P公司直接跑路，投資者可能血本無歸。 

“近期政府及監管層已表態要加強一線城市房地產調控，打擊部分中介機構、互聯網金融平台等發放用於購房首付款的貸款行為，因此投資者在選擇“首付貸”理財產品時，要特別注意本金的安全。”匡宸郗表示。