改善型需求2014年有兩個放量“窗口期”

回顧2013年樓市，改善需求接棒投資需求成為2013年樓市一支重要力量。

從政策執行結果和市場表現來看，新國五條細則當中涉及的二手房交易需繳納20%增值稅的政策、二套房貸首付比例提高等政策大多數城市並沒有執行，在這樣的市場階段，改善型需求接棒投資投機性需求開始在一線城市、部分熱點二線城市積極入市，這樣，自住需求與改善型需求兩股力量推動之下，重點城市房地產市場基本面迅速好轉。

盡管2013年11月前后，因為改善需求釋放成交量較大導致一線城市、部分二線城市房價上漲過快，以北上廣深等為代表一線城市、部分二線熱點城市出臺階段性收緊措施，調節市場需求結構，以完成房價控制目標。但是，總體來看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量這個特征並不會因為年底政策的收緊而改變。

因此，從這個角度來看，在堅持去投資化的市場背景下，改善需求接棒投資需求成為2013年樓市一支重要力量。

那么，改善需求能否成為2014年樓市一支重要力量？是否會在2014年繼續大放異彩？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，改善需求作為樓市一支重要力量始終存在，始終是有其生存和發展的空間，2014年改善型需求具有“階段性”的釋放兩個“視窗期”，預計在5-6月與9-10月兩個市場階段。理由如下：

第一、改善需求還需要一個持續釋放再平衡的過程。

從這幾年持續調控背景下的市場表現來看，改善型需求經歷了2011-2012年持續擠壓與2013年釋放這樣的一個過程，盡管2013年已經釋放不了不少前期積壓的改善型需求，但是，仍然有大量改善群體還沒有得到滿足，市場需要一個再平衡的過程，以消化市場上潛在的大量改善需求。

第二、宏觀經濟“觸底”的階段，整個市場基本面呈現出“逆經濟周期”的發展特征，僅靠自住剛需型項目拉動宏觀經濟力度有限，改善型需求勢必仍然會成為2014年樓市一支重要力量。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，盡管在2013年11月份前后上述城市都發布了“階段性”收緊政策，但是，當前地方政府發布的政策力度相對偏中性，十八屆三中全會前后本屆政府對於房地產市場政策和走勢的表態仍較為曖昧。這和宏觀經濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，因此，只要2014年市場和房價不出現報復性反彈，當前各地已經發布的房地產市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續2013年的行情，整個市場基本面也會繼續呈現出“逆經濟周期”的發展特征。

從市場需求的角度來講，在“逆經濟周期”的發展階段，僅靠自住剛需型項目拉動宏觀經濟增長的力度恐有限，改善型需求勢必仍然會成為2014年樓市一支重要力量。

第三、2013年11月前后地方政府政策時效性為4-6個月時間，政策時效性決定改善型需求放量“視窗期”在2014年5-6月這個時間。而金九銀十這個時間段房企會加大推盤力度，以沖刺年度銷售業績指標，改善型需求也會集中放量入市。

從經驗來看，歷次調控政策的執行時效性周期為4-6個月，預計此次階段性收緊的政策效力會在2014年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，短期內的變化將導致市場放量視窗期的變化，因此，2014年第二季度將成為改善型需求放量“視窗期”。

此外，一般來講，金九銀十這個時間段房企會加大推盤力度，以沖刺年度銷售業績指標，改善型需求也會集中放量入市。