世上根本沒有剛需房 有的只是需求的極大彈性

世上根本沒有剛需房 有的只是人需求的極大彈性

對房屋的需求，更完整的表述是對特定地段的房屋的需求。而對地段的需求，從來不是剛性的。沒有能力負擔核心市區的房子，可以選擇遠一點的郊區；沒有能力在北上廣一線城市買房，可以選擇到二三線城市發展，甚至回到老家。在地段的選擇上如此之多，只不過在強烈的欲望下，人們通常努力掙扎著去實現更高的欲望，但是，這就如其他任何奢侈品一樣，從來不是剛需。這篇文章具有一定啟發性。

衣食住行，人都需要住房子，是剛需，而房子需要修建在土地上，與此同時，土地是不可再生資源，消耗了就沒有了，所以房地產價格將呈長期上漲趨勢。這個判斷耳熟能詳，但是，真的是這樣嗎？

第一個疑問是：土地是資源嗎？

土地作為人類生活、生產離不開的一個要素，包含建筑用地和耕地等類型，換句話說：土壤，的確是不可再生資源。因為土壤需要風化等自然力才能慢慢形成，形成1厘米的土層需要120年至400年。土壤流失或者沙化后幾乎不可恢復。所以，土地，不能像氧氣那樣經過光合作用自然恢復，也不能像淡水那樣經過海洋的自凈作用得到補充，土地不能重新“長”出來，也就是說土地不滿足狹義的再生概念。

但是，土地雖然不能像氧氣那樣狹義的再生，但它和石油、銅礦等不可再生資源不同的是：土地是不可消耗與不可毀損的。

所謂不可消耗，指土地，特別是建筑用地，在使用過程中並不會減少，是一種可以反復使用的要素，更接近可再生資源的特點。所謂不可毀損，指土壤、耕地之外的土地，無法被破壞、毀滅。縱觀人類歷史，能找到一塊徹底毀損、消耗以至於不能建筑的土地嗎？的確也有，但基本上可以忽略不計，能毀損建筑用地的只有活火山和核污染、核廢料，比如蘇聯的切爾諾貝利核電站原址，掩埋核廢料的地點。除了這些之外，甚至核彈都不能毀損土地——廣島和長崎仍然是日本的大城市。

當然，土地的沙化、海平面升高、冰川期地球變冷，都能使一些地方變得不適宜人類居住與活動。但是，首先，這是非常長期的歷史過程，數萬年的變動趨勢，根本不會影響到數百年，甚至幾年的房地產價格。其次，人類的技術在不斷發展，利用土地的能力也在不斷提高，人類目前難以利用的土地，在可預見的將來卻是能夠使用的。古人不能圍海造田，但今人卻可以，今人無法大規模利用沙漠、戈壁，但后人卻可以。最後，從容積率的角度來看，隨著技術發展，人類利用土地的效率大大提升，適宜人活動的空間，實際上是在不斷增加，而不是減少——200年前，人們無法想象，5畝土地上可以居住上千人，而現在20層以上的高層比比皆是。

所以，既然如此，土地又怎么能被稱之為不可再生呢？又怎么能說是“用完了就沒有呢”？說到底，從更本質的角度看，土地的概念無非是人類可以利用的地球表面空間的能力與效率，這個空間一直在那里。所謂的土地不可再生，實際上是把土壤的不可再生偷換為整個土地資源的不可再生；把長期中地球的地質變動偷換為短期的建筑用地增減。一擴一縮之下，土地變為了不可再生資源。

那么，顯而易見，從技術角度，土地並非不可再生資源。不過，人類不是生活在自然的性質之中，而是生活在人類的社會性質之中，所以，自然性質還必須放入到人類社會中考量，最終落實到真實的經濟生活，落實到土地與房地產價格。

人對土地的占有，對土地的使用是排他性的：“我買下來了，就是我的，不是你的”；“蓋了房就不能再修路，一塊地只能干一件事”。但是，經濟中的排他性占有與使用，與資源的是否再生是兩回事，長期看來，不管是個人對土地的擁有，還是對土地的使用，都不是恒定不變的，都在不斷變換之中，而不可再生資源的性質則是，一旦使用，起碼在以萬年為單位的時間跨度上再也無法恢復。所以，即便在經濟意義上，土地也不是一個不可再生資源。

當然，也必須承認，在短期內，土地是能被獨占的，這就構成了土地在經濟運行意義上的稀缺性，成為土地價格的來源。

從宏觀的角度來講，稀缺性是相對於人的需求而言的，與人口水平相關。一方面，在短期內，如前所述，地質情況不足以影響土地的供應量，而技術卻能大大提高土地的使用效率，增加供應。另一方面，人口數量是長期變動的。由於中國近百年處於人口上升的過程，加之近30年的經濟大發展帶來的城鎮化，讓人們感受到鄉村變城市、農田變高樓的不斷變化，這使人們深信不疑這個變化將持續下去，從而產生每一個地區，每一個角落都必將開發，都必將增值的觀念。但隨著老齡化的到來，人口下降必然導致對土地需求的降低。也許，在20年內還開發不到的地方，在可預見的將來就很難再發生大的變化。

從微觀角度來講，決定房地產價格的三個因素，第一是地段、第二是地段、第三還是地段，即人們對特定空間的土地的需求。這就提出這樣一個問題：對特定城市的房子的需求是剛需嗎？

首先，一切需求以支付為基礎。沒有錢，就沒有一切。生命肯定是第一需求，但是，在中國現在的醫療制度下，很多人不幸患上了大病，無錢求醫只能眼睜睜地等待死亡降臨，可見從來沒有超越支付能力的剛性需求。

其次，對房屋的需求，更完整的表述是對特定地段的房屋的需求。而對地段的需求，從來不是剛性的。沒有能力負擔核心市區的房子，可以選擇遠一點的郊區；沒有能力在北上廣一線城市買房，可以選擇到二三線城市發展，甚至回到老家。在地段的選擇上如此之多，只不過在強烈的欲望下，人們通常努力掙扎著去實現更高的欲望，但是，這就如其他任何奢侈品一樣，從來不是剛需。

第三，對房子的需求，從“質”上看，需要的是居住，而不是購買與產權；從量上看，需求的是面積，而不是有無。在上海，在內環內有套60平方米的婚房，對於大多數上海年輕人來說，都心滿意足了，起碼不會是不可接受的。而換到了重慶、長沙等其他城市，在核心市區60平方米的房子顯然拿不出手。拋開其中的短期價格因素，一個地區長期的居住條件，也潛移默化地影響了人們對居住面積的期望，而且，這個期望的彈性非常之大。

實際上，在實際經濟條件的束縛下，人們甚至可以進一步收縮自己的居住空間，上海有著名的亭子間，而直到今日，上海核心市區內，也有無數人擠在擁擠的房間內，三代人擠在五六十平方米的空間內，私人空間僅僅一張床、一副簾子所構成。由此可見，人們對房屋的需求，哪有什么剛需，有的只是人需求的極大彈性！