戴德梁行：亞太地區商業地產投資存量躋身全球之首

和訊網訊息 6月12日，國際房地產顧問公司dtz戴德梁行發布第40期money into property研究報告，指出全球投資者持有的商業地產存量達12.9萬億美元的歷史最高值。研究報告所涵蓋的三個地區均錄得增長，其中亞太地區增長9%達4.6萬億美元位居第一，歐洲地區微增2%達4.4萬億美元，北美地區增加3%至3.9萬億美元。

報告指出，亞太地區商業地產投資存量在2013年超越其他地區成為全球領導者，但地區內表現並不平衡，除中國及部分東南亞國家發展迅速外，日本及澳大利亞則出現不同程度的下滑。戴德梁行認為，當地貨幣兌換美元的貶值是造成這一現象的原因。盡管如此，地區內的一些國家仍提供了諸多最好的相對價值，長遠來看，受地區規模及流動性吸引，投資者將持續關注亞太地區。

中國房地產市場的可持續發展及非銀行金融機構商業物業貸款的流動性問題受到越來越多的市場參與者關注。2013年，當地貨幣私人債務增長16%，與亞太地區投資存量增長情況持平。非銀行金融機構貸款約占中國私人債務的46%。

dtz戴德梁行北亞區研究部主管聶安達表示：“中國政府對商業銀行貸款限制的升級，促進了非銀行機構貸款管道的飛速發展。市場對貸款方償還非金融機構貸款或者從非金融機構再融資的能力的顧慮愈加嚴重，而中國多地房地產市場出現的供過於求現象更是刺激了這一顧慮的加劇。開發商對回報的要求及償還這些非銀行金融機構貸款的壓力亦隨之加大。盡管如此，中國54%的杠桿水平仍低於北美地區（65%）及歐洲地區（56%）的平均水平。”

戴德梁行表示，過去幾年，市場情緒得到進一步提高，特別是信貸市場的顯著提高，而這恰與投資方的風險偏好不約而同。最大的變化體現在貸款方對信貸市場復甦的期望，有超過40%的貸款方認為今年市場將出現回暖，而前幾年這個比例且不足20%。

dtz戴德梁行東南亞、澳大利亞及新西蘭區研究部主管dominic brown補充說：“后危機時代的2013年，跨境投資突破紀錄的23%增長率使得全球商業地產投資額增加22%至5180億美元。亞太地區投資額增加22%至980億美元（剔除土地交易），而跨境投資額則較為平淡，錄得15%的增長率。活躍的離境投資者主要來自中國及新加坡，澳大利亞及日本則被列為投資目的地首選，但英國及美國也同樣受到關注。”

戴德梁行表示，其最新發布的交易型指數“tbi”，也同樣驗證了投資存量及投資額的上揚趨勢。tbi指數中的三項次級指數表明，2013年三個地區內的價格延續近年來的復甦勢頭繼續上漲。在完成戴德梁行歐洲地區交易指數tbi后，也在分析中增加了全新且獨立的亞太地區次級交易指數tbi。交易型指數，不同於傳統的估價型指數，能更好的反映價格變化情況。各個交易指數的次級指數均獨立跟蹤地區內的商業地產交易情況。盡管最新發布的歐洲地區tbi次級指數，價格上揚已出現停滯的現象，而亞太地區tbi次級指數則出現了兩個季度的下降。但該觀察目前僅基於對近期內少量樣本的分析，目前得出任何實質性結論仍略顯草率。

該報告的合作作者、dtz戴德梁行全球研究部主管 hans vrensen總結稱：“在全球流動性持續得到優化的背景下，國際投資者在不同市場選擇實施其投資戰略時，擁有在本地市場獲得交易資金的能力顯得至關緊要。從不同地區的流動性比率情況來看，2013年，全球平均流動性比率上漲至4%，北美地區流動性比率實現大幅復甦達6%，亞太地區的平均流動性比率雖落后於其他地區，但仍創后危機時代記錄達2%。三大地區目前均處於遠期平均水平之上。流動性對投資者而言非常重要，目前歐洲仍是最吸引跨區域投資的地區。”