傳濟南擬取消樓市限購政策 網現市長批復文件(組圖)

檢視：房地產業板塊實時行情

【濟南擬取消限購 網現市長批復檔案】微博流傳一份濟南市城鄉建設委員會上報市政府《關於對我市商品房限購政策調整的請示》，檔案建議在全市范圍內解除住房限購，圖上顯示濟南市長楊魯豫27日已簽字批閱，“同意城鄉建委建議…加強后續管理，防止大起大落”，待報國家住建部備案實施。

????“此前因限購不能網簽的（交易）現在已經可以通過網簽了。”一位呼和浩特市（簡稱：呼市）在售樓盤的銷售人員向《證券日報》記者透露，現在買多少套房都不受限制。

????值得關注的是，記者在采訪調查過程中發現，對於呼市取消限購的通知，標桿房企和中小房企的反應頗為不同。

????以中海地產為代表的標桿房企銷售人員向記者直言，“政府都救市了，我們7月份肯定漲價。”而榮盛發展(行情,問診)這個中小房企的銷售人員則稱，“限貸未放松是關鍵因素，我們這個項目是剛需樓盤，取消限購對我們影響不大。”

????值得注意的是，有熟悉當地樓市的訊息人士向《證券日報》記者透露，呼和浩特市當地有很多開發商開發的項目都是五證不全的樓盤，這些房企為了快速回籠資金，買賣雙方在項目沒有預售許可證等證件不齊的情況下銷售，包括簽署不具法律效力的購房合同，這種交易本就不會走網簽頻道，限購是否取消對其基本產生不了影響。

????中海地產打折銷售欲變漲價

????記者在采訪中獲悉，為了加快銷售速度，提升上半年銷售業績，中海地產在呼市開發的中海地產藍灣項目推出了多項打折促銷活動吸引客戶。

????“我們6月份推出了千人報名1折搶購活動，即報名滿一千人后，從中抽取1人可以1折購房。目前，該活動已經結束，馬上將會抽簽。”中海地產藍灣的銷售人員向本報記者透露，除了上述促銷活動，還可以88折購房，這適用於中海地產藍灣的所有房源，而且該折扣7月份還將有效。

????“我們項目是五證齊全的項目，而且是中海地產在呼市的第六個項目，有高層和小高層（18層）之分，現在還能選到好的房源，因為有好幾棟樓在銷售。”該銷售人員進一步向記者透露，高層樓棟銷售均價為6500元？平方米-6600元/平方米，小高層樓棟的銷售均價在7600元/平方米-7700元/平方米之間。

????“在6月30日之前下單，除了88折優惠，還將享有公司內部給予的優惠折扣”，但若7月份以后購買，雖然還會有88折優惠，但銷售價格將上調，公司內部給予的優惠活動也將取消。

????值得注意的是，該銷售人員向記者透露，“我們項目6月份的銷售額要遠遠超出前幾個月”，限購解除后，以前買不了房的需求被釋放了，肯定影響比較大。

????“限購令解除檔案已經下來了，都開始執行了。”中海地產藍灣項目銷售人員進一步向記者表示，政府都在救市了，限購令都解除了，房價馬上就要漲，肯定不可能降了。“我們項目7月份肯定會提價的”。

????事實上，據克而瑞監測，2014年1月份至5月份，呼市商品住宅的成交均價是5475元/平方米，以此來看，中海地產藍灣項目顯然屬於當地的高階項目。

????鑒於此，有業內人士向本報記者表示，中海地產是標桿房企中的一員，同時也是開發高階項目而且能獲得高利潤的房企中的佼佼者，其資金實力雄厚，且一向注重追求高利潤率。當政府救市后，中海地產的高階住宅瞄準的可能是樓市長線走勢，即樓市預期轉變。那么，熬過這一段低谷期，提價也能提高交易量進而獲得高利潤，中海地產打的可能是這種算盤。

????不過，有些中小房企並沒有中海地產在香港上市的平臺，無法在資本市場獲得低成本融資。沒有多元化低成本的融資渠道，中小房企只能爭取降價加快銷售速度，回籠資金。

[NT:PAGE=$]????中小房企仍不解資金渴

????“限購取消了，但銀行限貸政策並未放松，對於我們這種定位於剛需的項目來說，限貸不放松才是阻礙成交量提升的關鍵因素。”某房企銷售人員向本報記者直言。

????“現在項目所有的房源都放開了銷售，銷售均價為4900元/平方米，樓王銷售均價為5400元/平方米，基本上沒有降價，前前后后還小有漲價。”榮盛？楠湖酈舍銷售人員向本報記者表示，“取消限購對我們項目沒有什么影響，與取消限購令的影響相比，限貸對剛需項目的影響更大”。

????“整個項目3000多套房，現在只剩下400多套”，該銷售人員透露，因為項目五證齊全，又有10%首付的優惠活動，購買即可馬上網簽，開發商會墊付其余20%首付資金。在明年交房時，購房者將剩下的20%首付款支付給開發商就可以了。

????事實上，根據上海易居房地產研究院提供的《2013年35城供求關係》報告顯示，在這35個大中城市中，呼和浩特市商品住宅庫存排行第一，去庫存周期超過3年。

????而記者在采訪中也獲悉，在呼市樓市中，標桿房企開發的項目一般五證齊全，其支付土地出讓金等資金成本較高，價格也相對高一些，但其附近項目充斥著大量五證不全的項目，這些項目消化得並不快。

????“現在呼市樓市未消化的庫存中大多數是五證不齊全的樓盤，呼市人買房不太講究必須通過網簽。”上述訊息人士向記者透露，這些項目中有不少房源實際上是已經出售的，不過不會計入房管局的成交量統計當中，因此其庫存可能比實際庫存更高。

????此外，購房者不能通過銀行貸款買這些五證不全的樓房，只能全款支付購房，因此這些項目降價幅度較大，其開發商目的也是為了快速回籠資金。此外，這些項目原本就不通過網簽交易，自然不受限購令的影響，因為限購取消都對其影響並不大，仍難以改變其資金饑渴的危機。

????對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，很多呼和浩特市房企在樓市狂熱的前幾年，利用各類民間資本和信貸資本，在樓市上投資力度比較大。但是，呼市的軟肋是產業導入並不好，很多高階產業難以進入，人口導入速度比較慢，遠遠滯后於當地樓盤的投資速度。這造成其庫存背后的資金面臨沉淀的風險，進而導致整個資金循環系統出問題，資金狀況的惡化誘發了政府取消限購令的救市之舉。

????“取消限購令短期內對呼市樓市影響並不大，因為市場觀望情緒依然很濃，而且限貸並未放松。”上述了解當地樓市的訊息人士向記者表示，即使是改善型產品，預計也會在取消限購達到一定時間時，交易量才會明顯有起色。

????在樓市面臨所謂“拐點”的社會心態下，我們不妨借機深入反思“限購”本身的功過得失。

????最近，呼和浩特率先放開限購的烏龍事件引起輿論關注――6月25日，該市房管部門發布檔案，稱該市居民購房不再需要提供房屋套數證明，但檔案於當日下午被以“列印錯誤”為由從官網撤下；26日，其官方網站發布更正聲明，稱將檔案中“含二套住房”改為“含二手住房”，即：取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。

????明眼人不難看出，“一字之改”並未本質上改變檔案的中心思想。此檔案的“改后重發”，意味著呼和浩特成為“全國首個正式發文確定放開樓市限購的城市”。專家認為，這一做法將對其他城市形成示范效應，一些二、三線城市將會跟進。這種聲音正在日益成為主流――因為就在呼和浩特發文取消限購之前，已經有南寧、天津、無錫等數個城市變相或曲線為限購松綁。而商業機構發布的研究報告則顯示，在國內大中城市中，溫州、西安、福州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比超過20個月，地方政府正面臨限購松綁的沖動。

????當然，從整體上判斷，目前盡管經濟下行有所壓力，但從目前各方共識來看，中國已不大可能再押寶於房地產的拉動效應；同時，國家花了3年時間剛剛建立起剛需主導的相對健康的樓市，貿然全面放開限購將導致投機氛圍變本加厲，令前期調控努力付諸東流。因此，中央對涉及限購政策的調整必然非常謹慎。

????理性看來，此前一些所謂“樓市崩盤”信號，其實更多是企業促銷出貨的個別行為，一些人以此大肆唱崩樓市，或者是反應過度、或者是別有用心。對於這些論調，不妨探尋背后的利益紛擾和心態糾結，一方面兼聽則明，另一方面也要看透紛擾。

????同時，對部分因地制宜的地方性微調，也要辯證看待。中國各地發展參差不齊、千差萬別，必須強調實事求是。個別城市松綁限購，可能確實有著“救急”的特殊緊迫性；有些地方放寬限購條件，又可能是對以往“誤傷剛需”政策的趁勢糾偏。對此，也不可一概而論，不妨多些耐心，以觀后效。

????更重要的是，在樓市面臨所謂“拐點”的社會心態下，我們不妨借機深入反思“限購”本身的功過得失。在前兩年投機氛圍過濃之時，相較之其他一些揚湯止沸的調控手段，這一狠招確實起到了釜底抽薪的遏制效果。但也必須清醒：抽掉的“薪”很容易被重新放回“釜底”，尤其是在樓市與地方經濟捆綁過深的背景下，當“釜底”柴火太少，這鍋“湯”溫度過涼有些讓地方經濟吃不消時。

????從更長遠的視角分析，抑制需求終究不該是“殺手锏”，至少不應該是終極手段。“讓市場在資源設定中起決定性作用”，樓市的運行當然也必須遵循這一要義。改變供求關係不能只從打壓正常的市場需求下手，而更應增加不同層次的市場供給。畢竟，人為扭曲供求關係、人為隔斷市場“無形之手”的自動調節，容易造成“需求堰塞湖”，從而一旦政策有所松綁或執行有所走樣，則地方土地沖動與公眾投機情緒極易卷土重來甚至變本加厲。這種調控動機和意愿上的“上下錯配”，長遠來看既不利於樓市秩序的深層優化，又可能令政令威信向下衰減。

????樓市治亂，必須多些“系統性重構”的決心。與當前中國經濟形勢高度對應，中國樓市同樣處於“三期疊加”階段，即“增長速度換擋期”、“結構調整陣痛期”、“前期刺激政策消化期”，轉型壓力客觀存在；而鑒於中國經濟對房地產業的依存度，“土地財政”又與財稅體制改革有著剪不斷理還亂的關係，樓市轉型的難度可想而知。越是在這種時候，越需要習近平總書記不久前所強調的“系統性重構”的理念、決心和魄力，絕不可再刻舟求劍、頭痛醫頭，一味添加新的政策補丁，而應該力爭既求一時之效，更謀一攬子解決。