高端酒店毛利超過開發商 方興地產分拆金茂投資上市

7月2日，方興地產(00817.hk)分拆的酒店業務平臺金茂投資(06139.hk)正式在香港掛牌上市。

透過金茂投資公布的招股說明書以及財務報表可窺一斑：自2012年開始，隨著國內經濟增長趨緩及中央“八項規定”的出臺，高階酒店遭遇“寒潮”，收入下滑；但仍有一些五星級酒店盈利驚人，遠超房地產開發投資利潤。

高回報率

金茂投資是專注於中國酒店業的固定單一投資信托，集團於1993年成立。現擁有6家已完工的酒店：上海（樓盤）金茂大廈（含酒店和辦公樓）、金茂北京（樓盤）威斯汀大飯店、金茂深圳（樓盤）jw 萬豪酒店、金茂三亞（樓盤）麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明凱悅酒店。以及2家開發中的酒店，即北京王府井(600859,股吧)金茂萬麗酒店和麗江凱悅大酒店，總建筑面積約44萬平方米。

分析其財務報表可以發現，近幾年酒店業收入有下滑的趨勢。招股說明書顯示，2011年方興酒店板塊收入為26.858億港元，2012年收入為26.491億港元，2013年收入為26.342億港元。

近年反腐力度加大，特別是國八條的影響，會議及公務旅遊下降，影響了酒店客房及餐飲收入。受影響最大的區域是北京。北京威斯汀酒店，2012年日平均可出租客房收入為1449港元，2013年這一數據下降為1225元。不過，方興管理層認為，盡管受到了宏觀形勢的沖擊，但酒店業務收入下滑有限，平均每年不足2%。

金茂投資管理層認為，雖然政府對於公共消費有所管控，但私人領域的消費增長強勁，成為高階酒店的新型推動力。方興旗下酒店，公司客戶約占60%，而金茂三亞麗思卡爾頓酒店個人客戶占比高達80%。反腐敗措施只對公務旅遊及部分會務需求帶來影響，而不會影響度假型遊客。

支撐其判斷的是一組數據。據國家旅遊局資料，2007年至2012年，國內遊客人數平均每年增長13%，境內旅遊的總收入平均每年增長24%。另據聯合國世界旅遊組織的數據，按 2011年國際入境遊客人數計，中國亦成為第三受外國遊客歡迎的旅遊目的地。

與較發達的國家相比，中國酒店行業仍然處於發展初期。根據歐睿資訊咨詢公司的資料，截至2012年，中國每千人有8.4間酒店客房，而美國每千人有13.6間酒店客房。

曾有開發商在接受21世紀經濟報導記者采訪時稱，80%以上的酒店都在虧損。但金茂投資旗下酒店盈利情況驚人。2011年金茂投資對應毛利為15.776億港元，毛利率高達58.7%。2012年和2013年酒店業務的毛利率分別達到59.5%及58%。鮮有開發商能與之相比。

醉翁之意不在“酒”

金茂(中國)投資控股主席及非執行董事何操在6月18日召開的新聞發布會上指出，方興地產既有開髮型物業，又有持有型物業，還有物業租賃，但這幾塊業務集中在一起，公司價值並沒有充分的體現。分拆上市也並非迫於資金壓力。如果按照市場價格出售金茂大廈，售價將超過100億元。方興分拆酒店業務上市，能釋放酒店資產的價值，以及對資源進行更明確及有效的設定。海通證券(600837,股吧)表示，方興地產股價較2014年資產凈值折讓超過60%，而酒店方面估值更是嚴重偏低，折讓超過70%。

一直以來，方興堅持持有和銷售的“雙輪驅動”規則，酒店可以提供穩定的現金流。但良好的酒店品牌，被證明有助於推動其住宅品牌的后來居上。盈利情況最佳的金茂大廈1998年就已落成，而方興地產2009年才開始在住宅開發領域全面擴張。

目前，包括富力（02777.hk）、碧桂園（02007.hk）、世茂房地產（0649.hk）都在大規模建酒店，尤其在一些郊區大盤和旅遊地產項目中，酒店甚至成為標配。

碧桂園一位中層向21世紀經濟報導記者指出，星級酒店品牌效果明顯，對於郊區大盤品牌塑造具有特殊的意義。星級酒店作為會所的升級，對內服務於社區居民，同時對外可以廣納客源，接待商務客戶。酒店可作為集團內部接待、培訓等用途，節省費用開支。另外，酒店日常經營性現金流大，而且酒店當年的折舊費用、無形資產攤銷等都可以產生現金流。自建酒店還可向金融擔保機構抵押貸款，成為開發商的臨時資金“蓄水池”。

亦有一些開發商建立了自己的酒店管理品牌。例如，萬達集團、今典集團。金茂投資管理層稱，不排除未來通過自建或並購酒店管理品牌輸出管理等，但當前還是會繼續堅持與知名國際酒店管理品牌合作，繼續擴大金茂投資的品牌知名度。