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分析師：朱一鳴、傅一辰
年末將至，房企在沖刺銷售業績的同時，也未停止海外擴張的步伐。12月，綠地在紐約和首爾的項目投資又有了新進展，全年海外銷售業績有望超過200億元。除了綠地以外，萬達、碧桂園、雅居樂、富力、首創置業等房企今年在海外也動作頻頻。海外項目已經成為部分房企的重要業務板塊，未來對銷售的貢獻還將加大。
銷售情況：移民和留學項目受追捧
2013年，綠地、萬科、碧桂園等開始加速版面海外，主要城市為澳大利亞、馬來西亞和美國。2014年，部分海外項目開盤銷售，但市場反應的差距較大。其中，對“留學”“移民”等產生作用的項目更受歡迎。
銷售情況最好的為移民項目。洛杉磯綠地中心，與美國eb-5投資移民項目綁定，一期已售罄，預計年內將實現預訂及預售額40億元；綠地韓國項目漢拿山小鎮，購房可獲得韓國f2簽證(外國人停留)，5年后可轉成全家韓國綠卡(f5)永久居住，今年共銷售45億元。
帶“學區房”概念的項目的銷售情況次之。如綠地悉尼項目萊卡公館，地理位置緊鄰悉尼大學，首次開盤后銷售金額超過10億元；碧桂園悉尼項目萊德花園，位於留學生聚集區，周邊共有8所大學，兩度開盤銷售金額共約17億元。
馬來西亞項目受影響嚴重。馬來西亞原本是經濟條件較差的購房者的移民首選，但馬航事件發生后，國人對馬來西亞產生了負面看法，移民和投資興趣均降低。2013年，碧桂園在馬來西亞的項目金海灣銷售金額高達70億元，但今年前三季度該項目僅銷售了16億元。
一些歐洲國家如英國對移民的管控嚴格，項目無法直接與移民政策綁定。但作為老牌歐洲國家，項目具有一定投資升值屬性。這些項目的銷售單價較高，去化速度一般。如萬達one，定價10萬元/平方米，首期銷售180套；綠地蘭姆公館，平均成交單價超過9萬元/平方米。
由此可見，房企在海外的項目主要面對的還是國內購房者；國內購房者海外置業的主要目的是留學和移民。
投資目標：產品類型從住宅到綜合體
2013年，房企在海外所獲項目主要用於興建公寓樓和旅遊度假社區。而2014年房企投資的產品種類有所增加，綠地、萬達等實力較強的房企開始建造或收購城市綜合體：綠地在巴黎市中心的超高層雙子塔項目，計劃打造成為集超高層水景豪宅公寓、五星級酒店、頂級商務寫字樓、商業零售於一體的大型城市綜合體；在韓國擬建首爾最高雙塔建筑，將其建設為集酒店、酒店式公寓、普通住宅、辦公、商業、會議中心等於一體的超高層雙塔建筑，定位為中企韓國總部基地。萬達收購的馬德里的西班牙大廈，將被改造成有200間客房的豪華酒店、高級零售空間及大約300個住宅式公寓的綜合物業；在洛杉磯比弗利項目將建設綜合性地標項目，並將承擔萬達在美國的文化類投資任務。
這一變化的主要原因是，中國房企在海外試水了最基礎的住宅項目后，已經積累了一定的投資和開發經驗，開始嘗試參與難度更大的商業、辦公、酒店等的運營。這些項目的開發風險更大，但能進一步提高房企在海外的品牌知名度，對於房企在海外單個城市的深耕有積極作用，也有利於跨國企業形象的建立。
規則建議：國家選擇需謹慎，注重一站式服務
第一、首選留學移民國家。購買房企海外項目的主要還是中產階級購房者，真正的富人群體在海外會選擇購買帶有當地特色的大型獨棟別墅或莊園。因此，房企在海外投資時應當抓住中產階級的購房目的：移民、留學，選擇相應國家，如美國、澳大利亞、加拿大等。部分購房者將購買海外物業作為一種投資，因此也可選擇一些老牌歐洲城市的優質地段，如倫敦、巴黎等地的市中心。財力弱的房企可以選擇中國周邊的旅遊度假聖地，風景優美但地價和房價低，容易吸引經濟和文化水平較低的投資者。
第二、提供海外置業一站式服務。中國購房者在海外置業時最大的障礙是對當地政策法規的不了解，。留學和移民的過程中會遇到不少法律風險，投資者則關心海外資產的出租、日常維護等問題。房企可為購房者提供相應的配套服務來提高便利度，從而吸引購房者。如綠地啟用了goc海外置業一站式服務平臺，整合了移民、留學、旅遊、投資、法律、醫療等服務機構，售前由專業機構、律師提供法務服務，售后則提供生活管理、物業管理及租售代理等。
第三、產品設計與客戶群相符。產品設計要符合會選擇該國置業的客戶群。如移民類產品通常需要達到一定的投資金額，可按照地段房價進行戶型大小配比，盡量節省購房成本；留學類產品通常戶型較小，便於留學生居住或一個家長陪讀；度假類產品則以經濟型別墅和景觀公寓，大小足以容納一家三口為主。
第四、注重與當地政府合作。房企在海外投資中的政治風險不可避免，因此在簽約時盡量選擇與政府進行，國企和央企應充分利用企業背景和資源。對於發展中國家的投資要謹慎，這些國家看似地價便宜並有發展潛力，但往往政局動盪，缺乏公信力，會影響項目后續的開發和銷售。
綜上，房企在海外投資中的機遇與風險並存，要抓住購房者需求，提高服務水平，多利用自身資源，才能形成滾動開發的盈利模式。
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