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每經記者 沙斐 發自上海
無任何抵押，僅靠一紙還款承諾，南京在建的首家七星級酒店——南京涵碧樓就順利融資4億元。
2012年12月1日，新華信託推出了“普天（核心資産並購）投資基金集合資金信託計劃”，計劃爲南京涵碧樓融資，總金額不超過6億元。據該信託産品銷售人員介紹，這一專案已融資4億元。
但是《每日經濟新聞》記者近日調查發現，上述融資沒有任何抵押物，其還款保證書究竟能有多大程度的“保證”，目前也未可知，該項融資存在較大的風險敞口。
僅靠還款承諾發行
此前，我國發行的絕大多數房地産信託，是有抵押或擔保的，最常見的做法是利用土地或房屋作實物抵押，此外還可以相應的股權作抵押，並有母公司擔保。即使是那些自稱“股權信託”的房地産信託專案，也是有實物抵押的。
但是，銷售人員介紹說，上述信託融資既不以土地作爲抵押，也不入股房地産專案公司，僅憑一紙鄉林集團的還款承諾書，來確保信託到期後的兌付。
對此，上海市躍平律師事務所主任律師杜躍平指出，還款承諾書是一種信用保證，其法律效力低於實物抵押形式。
曾經作爲新華普天南京涵碧樓信託專案代銷機構之一的宜信財富的投資部投資諮詢總經理周磊則透露，這個專案實際上是一個資金池的信託專案，總募集額爲60億元，分多期發行，每期投資標的不同。雖然說明書上說南京涵碧樓的募集總額是6億，但實際投入多少沒人知道，因爲合同裏面不會披露具體的投資去向。
鄉林集團是我國臺灣地區的企業，《每日經濟新聞》記者從該公司官網下載的鄉林建設事業股份有限公司及其子公司合併財務報表中查到，南京涵碧樓是由南京鼎正置業有限公司（以下簡稱南京鼎正）開發的專案，而後者的投資主體是註冊在離岸的金融公司——168投資，鄉林建設持有168投資的八成股權。[NT:PAGE=$]
法律效力尚難確定
上海四方律師事務所執業律師吳瓊告訴《每日經濟新聞》記者，港澳臺企業簽署的還款承諾書，必須經過有關部門的審批才能生效，否則單方面和信託公司簽訂一個承諾書是沒有效力的。
杜躍平也指出，承諾書的生效，還需要得到鄉林集團的批准。上述還款承諾是否通過了鄉林集團的批准呢？記者採訪鄉林集團有關負責人，後者稱“不知情”。
杜躍平介紹，承諾書涉及到的這兩個問題，由於臺灣地區和大陸之間的差異，打官司不僅流程複雜，成本也會很高。
他還告訴記者，由於專案控股公司的註冊地在薩摩亞這個國際金融離岸中心，涉及的法律關係更爲複雜，需要專業的涉外律師才能搞懂上述還款承諾書的效力究竟有多大。在這樣的背景下，投資者需要承擔更高的風險。
實際上，上述信託計劃的預期收益率並不高，銷售人員說只有8%，而目前市場上在售的各類有抵押物的信託産品，收益率一般超過9%。風險和收益的不相稱，也大大影響了專案的投資性價比。
看不懂的建築面積
根據信託計劃，南京涵碧樓專案占地面積5萬多平方米，總建築面積23.68萬平方米，擬以酒店和寫字樓的銷售收入作爲還款來源。
蹊蹺的是，南京市國土局的已成交地塊資訊顯示，涵碧樓的開發用地——建鄴區北河口水廠以南地塊，規劃面積僅爲50854.9平方米，最大容積率僅3.1，以此計算，總建築面積僅爲15.87萬平方米。
信託計劃陳述的建築面積，爲何和實際差別如此之大？[NT:PAGE=$]
對此，該信託計劃銷售人員未直接回應，更多地是向記者強調臺灣鄉林集團已就南京涵碧樓信託計劃簽署了還款承諾保證書。
南京鼎正南京涵碧樓酒店建設專案環境影響評價網上公示顯示，該專案規劃用地面積5萬多平方米，總建築面積26萬多平方米，其中地上建築面積15.77萬平方米，地下建築面積10.53萬平方米。
不難發現，總建築面積就有三個資料，讓人看不大明白。信託計劃裏面的23.68萬平方米，既不是南京市國土局公開信息中可算出的15.87萬平方米，也不是環境影響評價網上公示上所寫的26萬多平方米。
新華信託來兜底？
如果鄉林集團拒絕履行還款協定，投資者是否會顆粒無收？
《每日經濟新聞》記者以投資者的身份諮詢了新華信託一位客戶經理，對方表示：“您放心，專案絕對沒有任何問題，如果真的出了問題，新華信託也一定會兜底的。”
不過，翻完新華信託南京涵碧樓專案的全部說明，記者也沒有找到關於發生虧損會由新華信託來 “兜底”的條款。對此，該客戶經理表示，這種條款是不會寫出來的，但是真的有問題，新華信託一定會出面全權負責。
爲此，記者致電新華信託總部，想瞭解該客戶經理所言是否屬實，但截至發稿時也沒有收到任何回復。
還有一個疑問是：南京鼎正究竟有沒有付清上述專案的土地出讓金？
鄉林建設2012年10月26日的公告顯示，透過子公司168投資間接投資南京鼎正折合人民幣3億多元，但該地塊的成交價格是人民幣6.78億元。[NT:PAGE=$]
就此疑問，記者聯繫上鄉林集團總部，相關人士表示，南京涵碧樓專案土地款是否結清，屬於專案公司自己的事，不便向外界透露。
記者又聯繫了南京市國土局，一位姓楊的科長表示，由於涉及商業機密，不方便透露土地款到底有沒有結清。
如果土地款沒有結清，會不會使用上述信託計劃融資來填補？如果真是這樣，則違反了銀監會相關規定。2010年，銀監會就曾下發文件，明文禁止信託資金流向土地儲備，這類違規行爲已屢見不鮮。
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