房地產景氣指數與投資熱情背離 凸顯樓市膠著

每經記者 胡健 發自北京

    昨日（5月13日），國家統計局發佈數據顯示，2013年1~4月份，全國房地產開發投資19180億元，同比名義增長21.1%，增速比1~3月份提高0.9個百分點。這也是該數據連續第二個月上漲。

    然而，4月房地產開發景氣指數為97.35，比3月小幅回落0.21點。從趨勢上看，自去年9月份到今年2月，國房景氣指數保持持續上升的走勢。但隨著「國五條」及地方細則的出台，造成景氣指數連續2個月下行。

開發投資依然火熱

房地產開發投資似乎並沒有受到調控政策太多影響，該數據已經同比連增兩個月，今年一直保持在20%以上的增速。

    為何房地產開發投資增速在調控下還能上揚？鏈家市場研究部張旭分析稱，這主要有兩個因素的影響，一是近年來房地產調控成為常態，非理性投資降低；二是限購以後市場需求以剛需為主，釋放量雖然較大但總量和節奏都較為穩定。

    「市場回暖以後，新項目去化率快速上漲，庫存降至相對較低的水平，由此，房企開發速度加快，補倉意願更加明顯。」張旭說，從數據上看，今年1~4月，商品住宅新開工量開始出現同比上漲，預計這種趨勢在今年內會有所延續。

    中原地產數據還顯示，包括萬科、恆大等在內的16家房企前4月銷售總業績達到了1972.08億，大部分均出現了同比大幅上漲。據國家統計局公佈的數字，1~4月份，房地產開發企業到位資金35602億元，同比增長33.5%，增速比1~3月份提高4.2個百分點。

    另外，儘管收緊性政策在3月底落地，4月房企拿地熱情沒有明顯消退，企業土地購置面積環比上漲近16%。同策研究中心報告稱，隨著整體市場轉好，開發商的資金鏈得到較大程度的緩解，從而又轉戰土地市場。

房價下行動力微弱

銷售方面，1~4月份，商品房銷售面積29761萬平方米，同比增長38.0%，增速比1~3月份提高0.9個百分點；其中，住宅銷售面積增長41.1%。

    上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，從上述數據來看，住宅庫存自2011年持續增長以來，出現首次下跌，而一線城市去年就已開始率先下跌，這不利於抑房價。[NT:PAGE=$]

    中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，房企大部分資金比較寬裕，而且在2013年銷售情況目前完成得都非常好。短期內，即使調控加碼，房企全面選擇降價的可能性也不大，這也凸顯了本輪調控的難度。

    「房地產投資、房地產到位資金等體現長期趨勢的數據指標仍然處於上升趨勢。」張旭說，雖然新政出台，但房地產調控週期內最為嚴厲的限購影響已經逐漸削弱，即使當前信貸、稅費收緊，也無法較大幅度地改變當前市場中供應和需求的基本面。

    但調控的措施與手段仍需得到肯定，張大偉說，「國五條」提出的限購範圍擴大、執行從緊；二手房轉讓徵收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內抑制房地產市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制。「2013年樓市很可能呈現明顯的前高後平。」