《專題》三中房產改革重雙軌制 券商料中型城市房商受惠

內地上周五公布了三中全會《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，所謂「一石激起千層浪」，由於較原先《公報》要點更為進取的改革方案曝光，再度確立市場對中國長期可持續增長的信心。三中全會《決定》全文，用了較大篇幅強調政府職能的轉換，其中包括財稅及土地改革、令市場憧憬城鎮化改革方案或可明年出台，以開展城鄉用地一體化。《決定》亦明確建議放鬆了「單獨二胎」政策，產生了新需求，料中長期對內房板塊帶來深遠影響。本文試從三中全會及中央領導層新近對內地樓市看法，剖析內地未來房產政策走向、以及對內房股影響。

【超發谷樓市 陷愈調愈漲】

內地自2008年金融海嘯推出四萬億刺激經濟措施後，以「天量」貨幣供應增長，以支撐經濟增長及樓市，內地截至去年12月底貨幣供應餘額(M2)達97.4萬億人民幣，據悉是美國的1.5倍，但去年中國名義GDP僅是美國名義GDP的53%，資金應用效率引起市場爭議，而貨幣超發近年已引起樓價高企、地方債及影子銀行等問題。

過往胡溫班子自2009年起密集式出台主動調控政策，諸如推出「限價」、「限購」等行政性手段的政策，但嚴厲的調控打壓之後，但由於內地貨幣供應餘額於2009年至2012年按年各升27.7%、19.7%、13.6%及13.8%(即2012年M2餘額由2009年60.62萬億增至97.4萬億人民幣)，而居民紛紛買樓保值，而因調控壓抑了房產需求，雖然延後卻最終仍會爆發，形成過去內地樓市始終不脫「愈調愈漲」的奇怪局面，所以人行本月初才會明言未來需「去槓桿」，冀藉此為切入點，以解決經濟體系內各項矛盾。

今次三中全會《決定》全文中，明確指出市場化導向，料對市場干預減少，中金指未來房策重點是「抓保障、做監管而少調控」，認為對內房股影響更為正面，有利內房估值提升，土地改革方面，一二線城市土地利用率提升、三四線農地入市等。中金認為，一線城市是因土地稀缺，高投資、高利潤模式仍是「王道」，看好全國版面的龍頭及一線核心開商，該行的內房H股偏好排序為深控(00604.HK)、融創(01918.HK)、華潤置地(01109.HK)、中國海外(00688.HK)、龍湖(00960.HK)及遠地(03377.HK)。

【新政雙軌制 建長效機制】

自國家主席習近平年初上任以來，中央主張增加市場供應(即被稱為今年2月出台的「國五條」)，由於一線城市難大增供應，難免短期令一線樓價扶搖直上。但值得留意是，習近平在10月底舉行三中全會前夕，在政治局上曾提及「加快進住房保障和供應體系建設」，首次在房地產領域釋放出明確完整的政策信號。即中央從對於增加住房供應、「保障房」與「商品房」並重，以配以完善土地、財政政策等，均被視為下一階段房地產調控的重要方向，指出了保障房與市場並行的住房「雙軌制」。

三中全會《決定》提倡的市場化導向，並明確指要建立健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開範規的住房公積金制度，均令市場解讀為未來樓市政策，將要由以往調控為的短期壓制手段，轉成以改革為核心「長效機制建設」，冀從增加市場及保障性應應著手，保持樓市平穩發展，冀擺脫過往調控「治標不治本」困局。

中國房地產由於涉及地方政府土地財政、拆遷徵地等問題，過往涉及大量的利益鏈問題。過往亦因土地、財稅、金融等方面的體制諸多的不順因素，導致短期宏調政策，無法觸及樓市深層次矛盾，今次三中全會擬推出長效機制，相信是爭取以多方面的改革，如房產稅、個人住房資訊聯網、不動產登記以及農村土改革等，以疏導內地樓市過往的症結、以及理順目前已扭曲供求關係。。

【房稅具爭議 料非全國性】

內地過去透過限購等行政手段，雖拉住如「脫韁野馬」般樓價上漲，但內地自去年下半年，受利率回落和剛需釋放影響回升，以限購為手段的調控「陷於」只能愈來愈緊，一有鬆動就導致房價反彈，令市場關注是否應以開徵房產稅等手段，以替換「限購」等安排，亦有助緩解成地方政府對「賣地」的過度依賴。不過，亦有反對意見認，「羊毛出在羊身上」，房產稅最終將推高房價，並加重購房者的實際負擔。

三中全會前，市場一直擔憂會推出爭議性很大的房產稅，對買賣房產交易徵稅。不過，三中全會審議通過的《決定》，仍只表明要「加快房地產稅法並適時推進改革」。花旗認為，由於房產稅或需人大立法，審批需時，該行仍不認為，至2020年前房產稅會在全國性系統地實行。

此房地產稅包含的範圍更廣泛，不單單針對房產稅，市場預期監管機構不會於短期推出徵稅，對內房股可謂暫時鬆一口氣。財政部財政科學研究所所長賈康近日表示，房地產稅未必是只講上海、重慶已經啟動的房產稅，凡是和房地產相關的稅收都可以納入這個概念。作為國內積極支援房產稅的財經專家，賈康曾多次表示，房產稅要「適時推進」，應該只針對高階住戶徵收，也即從個人擁有第三套住房開始徵收。

【戶藉制改革 中型市受惠】

此外，內地討論多年的戶籍制度改革，市場亦料利好中型城市發展商。三中決定點出，要推動大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進。招商證券認為，中型城市房地產市場將是城鎮化推進最大得益者，中小城市將成為農業人口、小城鎮人口主要的流入方向，從房地產市場的角度來看，中大型城市應是未來房地產企業投資的重點關注對象，這些城市在寬鬆的落戶政策催化下，房地產市場新增有效需求將源源不斷。

而三中全會《決定》提及，放寬一孩政策。大行普遍認為，長線會溫和提高內地城市的住屋需求。中金公司指，「單獨生二胎」增加住房需求。人口學專家預計，可能帶來每年100至200萬人口增量，主要集中在中小城市，相比全國每年約1,600至1,700萬人口增長。

招商證券指出，放開二胎，對市場需求規模無明顯促進作用，但局部會改變一部分生育二孩家庭的購房需求偏好，這部分人群主要集中在經濟發達的一二線城市，以30至40歲的中產階級家庭為主，其購房需求類型多為中高檔改善型需求。

而花旗亦認為，綜合而言，三中報告顯示了政府維持房產市道穩定的承諾，二級城市的城鎮化是投資主題，看好世房(00813.HK)，融創中國，中國海外，華潤置地及萬科。(ca/w)

阿思達克財經新聞

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